住建部“对症下药” 至少45个城市要增加土地供应

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老百姓(603883，BUY)抱怨房价上涨过快，开发商抱怨土地供应太少，当地政府不得不加快去库存化。针对各方的不同需求，住房和城乡建设部及国土资源部昨日宣布了一项新政策，预计将“一药多病”。该政策的核心是根据库存消化周期划分等级。如果周期短，应扩大土地供应；如果周期长，应停止土地供应。“从供求关系出发，这是正确的良药。下一步是考察地方政府的执行情况，以及住房和城乡建设部的问责制。”房地产行业的一些人对此发表了评论。

根据易居研究所的最新统计，在中国70个重点城市中，至少有45个城市的存量消化周期不到12个月(含12个月)，这些城市至少需要“增加土地供应”，其中南京等6个城市“不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐”。

已知的疾病是成功的一半。

4月6日，住房和城乡建设部、国土资源部联合下发了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》(房建[2017]80号)(以下简称《通知》)，提出要坚持“住有所居，不投机”的定位，加强住宅用地供应调控的“五型”目标管理。

根据《通知》，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市应合理增加住宅用地尤其是普通商品房用地的供应规模。去库存任务繁重的城市应该减少甚至暂停住宅用地的供应。根据商品房库存消化周期，消化周期超过36个月的，各地应停止供应土地。36-18个月，以减少土地供应。12-6个月，增加土地供应。对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。

接受记者采访的房地产业人士都称赞了上述政策。中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策澄清了库存与土地供应的关系，也澄清了市场土地供应与库存消化周期的节奏。利用土地市场调节来做加减运算，更多的存量减少土地供给，而更少的土地增加供给。

“这项政策是最有针对性的，抓住了行业的症结，而且思路和方法都是正确的，这要看当地政府能否贯彻执行。”明远房地产研究所所长刘策说:“人们看到的是地方政府是否有积极性，因为这会影响财政收入；另一个取决于一些城市是否具备新的土地供应条件。”

一些受访者认为，去库存期短的城市大多是热点城市，即使土地供应增加，这些地方仍会被开发商掠夺。

热门名单

根据上述最新规定，哪些热点城市需要“大幅增加土地供应，加快土地供应步伐”？

记者从益州研究所获得的统计数据显示，南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州六个城市过去六个月的平均去库存周期不到六个月，土地供应必须大幅增加。并加快步伐；北京、上海和广州的平均去库存期为6-12个月，深圳的平均去库存期为12-18个月。

上海的去库存周期比杭州和其他地方的去库存周期长，这是否与常识相反？这些数据到底是怎么出来的？对此，一些业内人士指出，上海加大监管力度导致交易量下降，这可能会使统计数据与实际供需不符。

必须提到的是，上述统计数据只是一种说法，易居研究所也表示:“去库存期是指当月新增商品房库存/最近6个月新增商品房销售面积的平均值。其中，“销售移动平均线”是指过去6个月内新建商品房的平均销售面积。

一些分析师告诉记者，不同的机构对库存消化周期的算法有不同的算法。一些机构根据过去三个月的平均去污速度来衡量整个市场的去污速度，而另一些机构则衡量过去一年的平均去污速度。因此，住房和城乡建设部和国土资源部有必要在库存消化周期的具体计算方法和标准上“全国统一”，否则各算法会有所不同，最终结果也会大相径庭。

「如果政府增加土地供应量，加快土地供应的步伐，我们一定会欢迎。现在，一线和二线城市都处于缺乏土地的状态。”一些不愿透露姓名的开发商告诉记者，政府提供的少量土地将不可避免地导致开发商的掠夺，土地价格自然会上涨。土地国王的缺失与土地供应有关。人太多了，我们怎么能不离开土地国王呢？

仍然需要问责

值得注意的是，在国家调控的背景下，2017年许多城市相继出台了土地供应计划。例如，2017年南京市国有建设用地计划供应总量约为2800公顷，其中新增建设用地控制在1600公顷左右。在南京市2017年土地供应计划中，有700公顷土地用于房地产(000736，买入)开发(包括530公顷商业住宅用地和170公顷商业用地)。北京市2017年国有建设用地计划供应量为3900公顷，其中包括610公顷住宅用地和310公顷商业及服务用地。

业内人士指出，一些热点城市的土地供应规划和实施存在脱节问题。有许多土地供应计划，但通常这些计划无法完成。事实上，由于一些城市已经列出了相关的年度土地供应计划，他们应该严格执行。与此同时，他们应该将年度供应量细化为月度供应量，并向公众公布。如果他们做不到这一点，监管当局也应该负起责任，果断地承担责任。

“国土资源部的这项政策提到了土地供应的分类和管理，这是最近土地政策中的第一项。通过将去库存周期、房价等指标联系起来，各城市的土地供应计划更加科学合理。接下来，让我们看看国土资源部是否制定了相应的问责机制。”上述内部人士都这么说。