强化还款能力审查抑制房贷风险

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郑翔

中央经济工作会议指出，“房地产泡沫是可以抑制的，起伏是可以防止的。小额信贷政策应支持合理的自住和购房，并严格限制信贷流向投资投机性购房。”。在现行住房信贷政策下，笔者认为加强对借款人收入真实性的审计可以抑制资产价格泡沫，有效防范抵押贷款风险。

还款能力是个人住房贷款的前提。世界各国的商业银行在发放个人住房贷款时，都应该考察借款人的还款能力，并根据过去的收入情况合理猜测借款人未来的还款能力。但是，在还款能力的审查上，不同国家的商业银行略有不同。例如，在借款人的银行账户细节的时间跨度中，三个月和一年之间有一些差异。然而，各国银行越来越重视个人所得税完税凭证的验证功能。例如，美国商业银行通常要求借款人提交前几年的纳税申报单，香港商业银行要求借款人提交最新的纳税申报单或雇主纳税申报单，台湾商业银行要求借款人提交所得税预扣文件或工资入账存折。这是因为缴纳个人所得税是借款人收入真实性的最有效证明，同时也大大减轻了银行审查借款人收入真实性的负担。然而，中国商业银行在审查借款人的还款能力时，往往习惯于正式审查。借款人的收入证明只需加盖单位公章，无需提供个人所得税完税证明。他们经常通过电话联系借款人所在单位的相关联系人，核实收入的真实性。存在着虚假收入证明蒙混过关的隐患，使得没有还款能力的借款人获得巨额个人住房贷款，或者为借款人利用财务杠杆进行房地产投机提供了方便。两者都容易增加房价上涨的驱动力，导致住房金融风险的积累。

虽然个人住房贷款是商业银行的优质资产，但在热点城市房价大幅上涨后，房价与收入和租金的偏差加剧，蕴含着巨大的潜在风险。同时，金融市场利率运行的拐点和居民收入的缓慢增长将对个人抵押贷款资产的质量产生压力。2016年，中国新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房抵押贷款为主的家庭中长期贷款约占新增贷款总额的45%。目前，北京、上海、深圳等一线城市的住房是泛豪华的。城市中心区的住房均价为每平方米10万元，出租率不到2%。巨额债务的偿还远远超出了普通居民的承受能力。美元两次加息开启了全球量化宽松货币政策回归常态，国内金融市场利率中心上升。预计个人抵押贷款的还款压力在未来可能会有所上升。在房价停止上涨、居民收入增长放缓的背景下，也有必要关注借款人的真实还款能力，迫切需要将个人所得税证明作为还款能力的审查要素，以控制整体个人抵押贷款风险。

当然，以个人所得税证明作为还款能力的审查要素不会改变现行的金融监管政策和差别化住房信贷政策。过去，我国商业银行在发放个人住房贷款时，过于注重抵押贷款的第二还款来源，往往忽视对借款人真实还款能力的考察。一方面，提高个人所得税认证的要求可以提高银行审查借款人收入的效率。通过个人所得税纳税证明，银行可以合理分析和推测借款人的真实还款能力，防止向没有还款能力的借款人发放个人住房贷款的可能性，明显增加借款人利用财务杠杆进行房地产投机的难度；另一方面，提高借款人自愿纳税的意识也是有益的。通过与税务机关联网，可以发挥税务检查的作用，从而阻止借款人进行投资投机。无论如何，银行需要加强对借款人收入真实性的审查，以抑制资产价格泡沫，有效防范住房金融风险，提高个人所得税认证要求是大势所趋。