雅生活敲开港股大门 物管服务“高收入低毛利率”难题待解

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每个记者魏琼每个编辑梁秋月曾建辉

继蔡晟、中海地产、绿城服务、中奥家园和福寿之后，另一家地产公司即将登陆香港股市。

1月29日，雅居乐集团控股有限公司发布公告，进一步披露了雅居乐服务有限公司(以下简称雅居乐)上市的最新进展。亚盛从1月29日至2月2日在全球范围内销售，预计将于2月9日在香港交易所主板上市交易。

登陆香港股市后，渴望规模的亚生将如何借助资本扩张？

分享优雅生活的感受

由于a股上市困难，一些房地产及相关公司纷纷转向香港股市。在经历了丰富多彩的生活之后，中海地产、绿城服务、中奥家园、福寿等地产公司纷纷打开香港股市的大门，寻求资本力量的支持。

根据计划，亚盛将于2018年2月9日正式登陆香港交易所主板进行交易。刚刚打开香港股市大门的亚人寿执行董事兼首席执行官刘德明最近表达了对a股的向往。据悉，在找到合适的时机后，亚盛未来还将寻求在a股上市，并希望打造首个a股+ h股结构的房地产公司。

谈到寻求a股上市的原因，刘德明解释说，在一些政府采购中，国有企业或a股上市公司将受到青睐，而登陆a股将增加获得更多政府项目的筹码。

香港中原金融集团首席分析师严在接受《商业日报》采访时指出，目前a股上市监管越来越严格，而亚人寿选择在香港上市也可能受到这一因素的影响。

国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲指出，香港股市很多上市公司陷入了一个怪圈，估值高，但没有流动性。对于一些房地产公司来说，参考上市估值意义不大，许多股票都一败涂地。逐角推高估值的必然结果是缺乏流动性。

为了在资本市场上获得高估值和良好的流动性，未来房地产公司最重要的是实现自身的发展回报。严认为，亚人寿作为房地产上市的领军企业，应该在上市初期顺利进行。但是，如果后续的房地产盈利模式没有走出传统的实质性的新模式，也没有找到一个与以往不同的新的利润增长点，这种预期的差距肯定会体现在股价上。

严指出，如果亚盛能够探索出一种全新的、成熟的物业管理盈利模式，那么a股和港股的双平台上市是可以预期的。否则，虽然蛋糕画得很大，规模也可以做得很大，但优雅的生活是否能满足a股严格的利润要求仍不得而知。

大规模加速并购

在香港上市寻求资本力量的支持，亚生决心大规模上市。雅士林人寿执行董事兼董事会联席主席黄凤超表示，目前国内房地产市场集中度相对较低，这为雅士林在M&A的活动提供了一个很好的机会。未来五年将是房地产公司收购的窗口期，所以只要有好的项目，雅士林就会抓住收购的机会。

根据亚人寿的计划，香港39.84亿港元ipo融资中，65%将用于并购或投资，涉及金额约为25.89亿港元。

历史数据显示，近年来优雅生活的规模迅速扩大。截至2014年9月30日、2015年9月30日、2016年9月30日和2017年9月30日，公司管理的物业建筑面积分别为2.44亿平方米、3.5亿平方米、5.01亿平方米和7.62亿平方米。其中，2017年管理的物业面积为7.62亿平方米，包括2017年6月收购的格陵兰物业管理的200万平方米物业。

管理面积的迅速增加促进了亚人寿的财产性收入。数据显示，2014年、2015年、2016年和2017年前9个月的房产收入分别约为8.26亿元、9.34亿元、12.45亿元和11.69亿元。

需要注意的是，物业管理服务收入占亚盛营业收入的70%以上，占比很高。在物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务三种收入中，物业管理服务的毛利率最低，2014年为11%，2015年为15.1%，2016年为24.9%，2017年前9个月为32.2%，均低于业主增值服务的毛利率。

优雅生活的扩展与持续的并购活动密切相关。据了解，雅生自2014年成立以来，一直寻求通过内涵式增长和收购物业管理公司来拓展业务。截至2014年9月30日、2015年9月30日、2016年9月30日和2017年9月30日，亚人寿订购和管理的物业总建筑面积分别为4.49亿平方米、6.34亿平方米、7.34亿平方米和10.21亿平方米。

亚人寿表示，未来将继续通过敏捷集团、绿地控股(600606)和第三方房地产开发公司扩大规模。根据刘德明的规划，亚盛将在2020年实现100亿元的收入规模。其中，自营、对外扩张和并购的目标分别为40亿元、20亿元和40亿元。

编辑朱昱