房价涨幅连续14月回落 明年一线城市还看租房市场新机会

本篇文章2361字，读完约6分钟

每一个记者董庆之每一个编辑魏

在严格的调控政策和政府的预售许可控制的约束下，加上“租购并举”新政策的实施，作为楼市风向标的北京、深圳等一线城市已经耗尽了房价上涨的动能，进入了下行通道。

那么，在即将到来的2018年，一线城市的房地产市场趋势如何？它的高房价会有下降的趋势吗？买家的热情会回来吗？

同一个政策咨询研究部主任张宏伟对《商业日报》记者进行了分析，他表示，由于土地供应放缓、租赁土地比例上升和土地价格上涨等因素，一线城市已经进入了“慢周转”时代。预计2018年的成交量将比今年多，但很难有太多的机会，因为楼市调控仍在严格执行。

一线城市的房价继续下跌

今年地方房地产政策出台力度加大，调控效果明显。国家统计局的统计数据显示，自4月份以来，热点城市的房地产市场已经开始降温；5月份，上海和北京的房价经历了“零增长”，而深圳的房价环比下降；8月，15个热点城市的房价逐月停止上涨，其中北方一线城市广州和深圳33个月来首次集体停止上涨。截至11月，11个热点城市的新建商品房价格已回落至一年前的水平。

据国家统计局估计，一线城市新建商品房和二手房价格同比涨幅连续14个月下降，其中深圳新房价格同比降幅连续3个月居全国首位；北京的二手房价格已经连续六个月在中国首次下跌。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，通过观察历史房价数据，一线城市在房价涨跌时往往扮演着非常重要的角色，房价的下跌表明，它们已经充分吸收了各种房地产调控政策的影响。虽然目前一线城市的房价已经下降，但实际上没有大问题。随着一线城市房价下跌，预计其他城市将积极跟进，呈现“一线下跌、二线和三线跟进”的趋势。

就商品房交易面积而言，中国证券研究开发部的数据显示，一、二线城市自今年初以来已进入负增长区间。截至11月底，一线城市累计交易量同比下降38.2%，二线城市累计交易量同比下降24.4%。核心城市交易面积快速下降的主要原因在于新增供应量的快速下降，预售许可证审批的严格管理导致主流城市的审批面积不断缩小。

在去化学循环层面，由于销售温度下降的逐渐表现，每个城市的去化学循环都有所延长。根据中国证券研究开发部的分析，一线城市升级速度明显，去化学化周期在第三季度末达到11.8个月，比去年底增加了4.2个月，达到近三年来的最高点。

在严格的调控下，一线城市房地产市场投资的投机需求正逐渐被挤出。戴德梁行华南与西部研究部高级主管张对《国家商报》记者表示，目前显然不是投资的好时机，除非是在政府的预售控制下，以保守价格进入市场的特别优质的房产，如核心区和稀缺资源，才符合购房者的需求，可以考虑购买。

与此同时，张还表示，对于目前一线城市无法承受的高房价需求，在“高端市场、中端支持、低端保障”的多层次、多主体、多渠道、多形式的稳定健康的住房供应体系下，未来将有更多的选择可以覆盖。

就像今年不断上涨的租赁住房市场一样，政府、开发商、银企合作等力量已经进入。在张看来，租赁市场的发展将带动商品房市场大量需求的转移，对于构建多元化的房地产市场，缓解房价上涨压力，实现“住、住”具有重要意义。

业内大多数人对租赁住房市场的发展也持乐观态度，尤其是流动人口集中的一二线城市将成为未来租赁市场发展的主要阵地。

明年房地产市场的趋势和机遇

经过2017年的严格调控后，一线城市的房地产市场在2018年会面临下滑趋势吗？新兴租赁市场的表现如何？

中国社会科学院12月初发布的《中国住房报告》预测，“2018年房地产市场将迎来一个盘整期，房价增速将继续稳步下降。”商品房销售增长率将大幅下降，库存将进一步下降。”然而，中国指数研究院认为，目前的周期将持续5年或更长时间，市场预计将在2018年下跌。

针对一线城市和其他主流城市，中信证券研发部表示，调控政策难以放松，主流城市预售许可证管理仍将严格。然而，随着2016年以来土地价格的持续上涨趋势，行业投资中心的下行压力将会叠加。对价格和销售量的控制可能对空.有边际改善预计一线城市今年的基数较低，2018年预售证书的保证金较低。

"一线城市不排除明年下半年停止下跌的现象."严跃进对《全国商报》记者分析说，“这得益于两点:一是一线城市的预售证书受到控制或放松，成交量和价格也会反弹；其次，一些一线城市的购房需求在2017年上半年没有完全释放。由于70%首付等政策，部分需求没有释放，部分购房资金不足。预计明年买家的热情将会提高。”

然而，值得注意的是，在“租购并举”的背景下，一线城市的土地租赁将成为未来土地流转市场的新常态。

安居客房地产研究所首席分析师张博在接受《国家商报》采访时表示，从一线城市的角度来看，未来五年租赁土地的规划供应面积将达到3825公顷，占同期住宅用地供应面积的26%以上。深圳已明确表示，未来五年，人才住房和经济适用房的用地面积应不低于总用地面积的60%，租赁土地的供应应占30%，这已成为一个标准。

张确信，明年租赁住房市场将进入快速发展和建设阶段，但不能称之为黄金时期。实际供应高峰预计将在4-5年后出现。与此同时，万科高级副总裁谭华杰公开表示，租赁应该是未来最重要的住房供应方式，尤其是在大城市。在发展过程中，租赁住房的供应量不断增加，租赁比例也越来越高。

从大都市圈和城市群的角度看明年的房地产市场，中国指数研究院常务副院长黄宇最近在《城市群视角下的城市发展趋势》的演讲中表示，京津冀、长三角和珠三角城市群由北方几大城市、广州和深圳辐射形成的房地产投资价值仍然比较大。一线城市规模效应突出，对周边城市的辐射带动作用逐步增强；从企业收购土地的趋势来看，销售排名前20位的企业将基本集中在主要的城市群和都市圈，这表明这些城市群和都市圈具有良好的发展潜力。

编辑朱昱