地产商的下一站：为城市提供服务或做中国的黑石

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领先的房地产企业有望在今年实现新的高业绩，但在一个不断变化的时代，没有人能预测这个行业的上限将在哪里，嗅觉敏锐的商人已经开始规划下一站。

将自己定位为“服务城市”是许多开发商的选择，他们开始专注于长期租赁公寓、文化旅游、医学教育等领域。或许在不久的将来，当外界提到万科、恒大、融创等行业巨头时，“房地产开发商”不再是最适合他们的称谓。

多元化布局地图集

“卖掉几栋房子并不重要。当普通人(603883，诊断股)的方方面面都离不开万科时，这就叫做得好。”这是万科集团董事长兼首席执行官于亮对万科未来的展望。

于亮甚至用“城市集中度”这个指标来衡量万科企业的工作，即“一个城市中有多少普通人与万科有交集”。在于亮看来，厦门万科被视为“标杆”。厦门万科目前与该市约15%~20%的人口有交集。

万科多元化的触角已经延伸到许多领域，包括商业地产、物流地产、医学教育和冰雪行业。“我们认为，为城市发展做出贡献并提供这种支持作用更符合这一行业的未来。”于亮说道。

另一家领先的房地产企业恒大，也在多元化布局方面取得了巨大成就。恒大在健康、娱乐和体育方面都有明确的计划，并推出了儿童世界和健康谷等标志性产品。

对于热衷于并购的融创而言，其多元化的布局来自于“盟友”的加入。投资乐视和收购万达等几个城市是孙宏斌今年发起的两次引人注目的并购。

抓住金融业

当行业进入下半年时，国外普遍的做法是通过资本化的方式盘活存量，同时增加存量。在这方面，保利地产(600048，诊断单位)是中国最早的房地产企业。保利地产董事长宋广菊也在股东大会上指出，保利地产在其战略中考虑了“成为中国的黑石”。

在这一战略的指导下，保利地产与中信证券(600030，诊断)(港股06030)共同发起设立信用保险基金；随后，它与保利投资和CICC(港股03908)共同投资成立了私募股权投资基金保利资本。

据公开信息，截至2017年9月，信用保险基金管理资金超过600亿元；保利投资的项目还包括滴滴出行和麦嘉公寓等新兴产业。

中国金茂(香港股票00817)也试图复制保利的“基金投资之路”。金茂日益壮大的金融背景背后是被称为“红色摩根”的宁。自2016年初在金茂上任以来，金茂在投资和金融领域不断创新。中国第一个商业房地产抵押贷款证券化产品由高河资本和中国金茂联合发行，规模达40亿元。

就连一再表示对金融“不感兴趣”的于亮，也在利用资金让万科撼动一个巨大的市场。万科最新的基金投资是投资50亿元参与一只基金，该基金将投资于金融机构和其他机构的存量资产，以及企业转型升级过程中的资产整合、股权重组和并购。

今年以来，万科还与招商银行合作成立了两个商业地产投资基金；此外，万科还参与了物流地产投资基金和一只投资于媒体、娱乐、新闻等领域的产业基金。

"这是启动战略转型的必然行动."明远房地产研究院副院长刘策表示，房地产企业进入股市时，投资能力、财务能力和运营能力是三大核心竞争力。对于房地产企业来说，只有三者协调发展，才能形成完整的产业生态链。