严防系统性风险冲击银行

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最近，随着越来越多的上市银行披露其2016年业绩报告，抵押贷款的激增浮出水面，这再次将公众的注意力引向了处于调控漩涡中心的房地产市场。

在过去的几年里，房地产市场已经成为一个日益复杂的经济系统，风险不断积累。特别是过去一年的价格上涨使房地产市场形成了高价格、高库存、高杠杆、高金融化和高相关性五大高风险特征。

一些专家表示，房地产行业的高关联性在一定程度上“绑架”了宏观经济政策，这使得房地产泡沫的治理陷入了困境。

化解房地产风险:任重道远。然而，最近的政策都集中在"房子是为了生活，不是为了投机"，这意味着房地产的投资属性将大大降低。

飞速发展的房地产市场引发了抵押贷款的激增

飙升的房地产市场也引爆了银行抵押贷款。这一点在一些银行最近披露的2016年度业绩报告中可以清楚地看到。不仅抵押贷款激增，许多银行的个人住房抵押贷款业务增长也高于整体贷款增长率。

在首次披露年报的两家大银行中，2016年建行个人住房贷款为35856.47亿元，占贷款总额的30.50%，比上年增加8117.52亿元，增幅为29.26%。

去年，农行个人住房贷款25599.70亿元，同比增长6329.52亿元，增幅32.8%。此外，在农行新增的个人住房贷款中，三四线城市占44%。同时，首笔房贷占93%，首付超过30%的占91%。

根据股份制银行年报数据，截至2016年底，平安银行和中信银行住房抵押贷款余额分别为852亿元和4206.3亿元，同比分别增长85.41%和63.03%。

此外，2016年邮政储蓄银行个人住房贷款余额达到9039亿元，比2015年末增加3267.11亿元，增幅56.60%；去年，招商银行个人住房贷款余额为7203.05亿元，同比增长46.62%，个人住房贷款占零售贷款总额的47.37%。

此前，中国人民银行行长周小川在全国人大会议期间表示，2016年，房地产信贷增长迅速，主要是个人购房贷款。一方面，个人购房贷款的增长有助于居民购房，同时有助于四线城市减少库存；另一方面，一线和二线城市的房价很容易上涨。

事实上，由于各种因素的相对交织和强化，自2015年以来，一线城市和一些二线城市的房地产市场价格一直在飙升，全国房地产市场整体价格一直处于高位运行，而一些地区的价格一直在不合理地上涨。其中，信贷的大规模扩张无疑成为高房价的重要驱动力。

调控和升级，以促进房地产市场的价值，回报

“疯狂”的房地产市场与其说是一种金融现象，不如说是市场供应短缺。业内专家认为，房地产行业的发展是一个负债率持续上升的过程，目前负债率已经达到高风险水平。

数据显示，截至2015年底，房地产企业资产负债率达到76.4%。2016年7月新增人民币贷款4636亿元，其中居民中长期贷款4773亿元。如果扣除住房抵押贷款，新增人民币贷款为负。

由于高杠杆率，一、二线城市的房地产变得越来越金融化，这带来了巨大的虹吸效应，导致经济从现实到虚拟现实的进一步脱离，从而引发经济地产和产业在某些地区的空集聚。

更严重的是，房地产行业的融资需求很大一部分是通过影子银行系统获得的，房地产行业与银行、信托、证券、保险和地方政府深度融合，从而成为一个跨境金融生态系统。对此，业内一些专家警告称，由于相关性高，房地产市场的风险可能导致金融机构资产质量恶化、局部金融风险甚至系统性金融风险。

面对房地产市场带来的“两难”，任忠要稳步推进房地产行业去库存化、去产能化、去杠杆化，化解房地产市场风险，任重道远。2017年无疑成为近年来房地产调控政策最密集的一年。

由此可见，这一轮集中调控可谓是全方位加码和强势空前沿。从2月28日到3月21日，仅在三周内，全国22个市县相继出台了新的楼市调控政策。事实上，自去年“930政策”启动调控以来，全国已有35个城市出台了110多项调控措施来收紧房地产。

不仅一线和二线城市受到监管，而且四线城市中的许多三线城市也受到监管。事实上，这三个四线城市是在2016年国庆前后开始限购的核心热点城市周围的卫星城市。由于“需求溢出”，今年1月至2月，这些城市的房地产市场大幅上涨。

由于近期一系列调控政策都集中在“房子是为了生活，不是为了投机”的定位上，业内专家判断，未来房地产的投资属性有望大幅降低。

采取更多措施防止系统性影响

值得注意的是，如果房地产行业的风险特征继续发展，可能会逐渐演变为银行业的信用违约。对此，业内专家建议，应采取更多措施，防止房地产市场风险对银行和金融机构的系统性影响。

增量方面，密切关注房地产市场价格波动，加强房地产信贷行业授信，对房地产信贷客户实行分类管理，严格控制抵押物价值差距，加强房地产抵押物信用风险暴露管理，全面提升商业银行房地产抵押贷款质量。

在存量方面，通过各种金融创新，稳步有序地调整房地产行业的规模、期限和收益率，逐步降低房地产行业信贷资产的集中度，延缓期限错配，实现收益与风险的匹配。

事实上，去年个人住房贷款增长迅速，占新增贷款的比重很大，引起了监管部门的高度重视。央行近日发布的《关于做好2017年信贷政策的意见》(以下简称《意见》)明确要求，要加强对商业银行的引导，督促商业银行优化信贷结构，合理控制抵押贷款比例和增速。

根据部署，央行各分行将把住房信贷政策作为房地产调控一揽子政策的组成部分，合理匹配和使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度、最大贷款期限等住房信贷政策，并严格按照相关程序对辖内住房信贷政策进行适当调整。

《意见》还具体指出，商业银行应做好抵押资源的区域布局，支持三四线城市储备，有效防控信贷风险，积极配合当地银行业监管部门严格执行差别化住房信贷政策。

值得一提的是，随着个人抵押贷款成为今年监管的重点，银行抵押贷款比率很可能会成为央行mpa的一项重要考核内容。根据mpa相关指标的要求，银行的信贷结构是否合理以及部分过热地区的信贷供应情况将直接影响评估结果。这也使得商业银行实施个人住房信贷政策更加严格。

在一系列联合打击下，政策效果十分突出。“3月17日楼市新政”出台后，北京多数银行一致上调首付比例，最低折扣由10%上调至9.5%。此外，包括北京在内的一线城市严格执行“住房和贷款并重”的政策，短期内不能放松。

可以预计，根据目前的房地产调控政策，今年个人住房抵押贷款的增速将明显放缓。该行的差别化个人抵押贷款政策也将变得更加重要，尤其是在房价上涨过快的一线和二线城市。