张银银：从住户存款增长看北京房贷利率上浮

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张银印

纵观中国主要城市的房地产趋势，北京、上海和深圳的样本意义重大。这三个城市对政策和资金的敏感度最高，这些政策和资金通常会依次传递到其他城市。

根据《证券日报》最近的报道，随着银行信贷的持续收紧，北京首套住房贷款的利率继续上升。自9月14日以来，北京许多银行继续提高首笔住房贷款的利率。经过这次调整，首套住房贷款利率上调了5%~10%，成为主流。与此同时，一些银行已调整执行基准利率上调20%的利率政策。

北京的信贷信号意味着什么？要想清楚地分析这个问题，事实上，我们必须首先看看北京的房地产信贷市场发生了什么变化。

随着首套住房贷款利率的提高，北京市房地产相关贷款的增长率和增量一再下降。根据2017年8月北京市货币信贷运行情况，8月末，人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款、个人购房贷款等)余额。)为15885.3亿元，同比增长18.2%，增速比上个月低1.3个百分点。这个数字看起来也不低，但是如果没有比较，很难找到一个参考——6月底，增长率是20.7%。当时，与第一季度末和去年年底相比，实际分别下降了3.5个百分点和3.4个百分点。

纵观全国，我们可以发现北京的房地产贷款增速下降得更快。截至2017年6月末，中国房地产贷款余额为29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季度末低1.9个百分点。

随着增长率的下降，这自然是一种递增的下降。8月末，北京房地产开发贷款余额为4844.6亿元，仅比年初增加95.2亿元。基于这一分析，开发商在去年8月份在北京市场获得开发贷款的难度可想而知。

个人住房贷款余额9531.6亿元，比年初增加1233.3亿元。看起来还不错，但这个数字比去年同期少了390亿元，同比增长27.4%，比2016年11月43%的历史高点低了15.6个百分点。此外，今年前8个月，北京新增个人住房抵押贷款占新增人民币贷款的24.4%，比2016年底的40.3%下降了15.9个百分点。根据《2017年7月北京市货币信贷运行情况》披露，1-7月个人住房贷款实际逐月增长分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元和118.3亿元。

根据央行的数据，8月份北京个人住房贷款新增额为82.9亿元，为今年以来的最低水平，比前7个月的月平均增幅低81.4亿元。可以说，北京个人买房和按揭的难度基本上是逐月增加。当然，与此同时，今年的交易量明显较低。

无论对开发商还是二手房业主来说，银行收紧信贷都是致命的。没有足够的钱，就没有足够的交易；没有足够的交易，房价就会受到限制。

问题是，钱去哪里了？

数据是惊人的。截至2017年8月底，北京市本外币存款余额为14.32万亿元，同比增长2.7%，比上月下降2.8个百分点，比去年同期下降3.6个百分点。

去年同期，北京市本外币存款余额同比增长6.3%。去年8月，北京市存款余额增加3869.4亿元，同比增加6548.5亿元；比年初增加10925.3亿元。2016年全年，北京的本币和外币存款同比增长7.7%。当时的增长率比2015年底低5.3个百分点，但仍比今天高几个百分点。

2017年8月北京的货币信贷运行中也有一组数据。2017年1-8月，北京市人民币存款中，居民存款增加241.3亿元，同比减少454.2亿元，同比增长3%；非金融企业存款比年初减少471.4亿元，比去年同期增加3636.6亿元，同比增长6.4%。

通过这组数据，结合上述抵押贷款增长率，我们可以看到，在各种存款增长疲软的情况下，北京相关金融机构已经开始满负荷放贷。尤其是对抵押贷款的支持已经非常强大。当家庭存款增长水平较低时，居民继续用杠杆购买住房也是一个问题。然而，去年同期，北京居民家庭人民币存款余额较年初增加695.5亿元，同比增加353.5亿元。其中，当月增加74.5亿元，同比增加76.1亿元。从这个角度来看，去年的表现比今年好。

今年的交易没有去年活跃。与北京居民去年和今年的存款表现相比，仍然很能说明问题:当居民手中的钱慢慢增加时，其中一些还反映出许多急需的家庭拿着首付或偿还贷款，因此很难产生更多的存款；一些已经把钱投入安全的人可能已经把他们的钱拿出来，继续投资买房。当然，他们可能不在北京。例如，他们可以去北京周围的其他城市，甚至更远的地方。当然，也不能排除一小部分人也会去海外进行资产配置。

事实上，从许多大城市可以发现，居民存款遇到了一定的瓶颈，而正是因为如此，大城市的抵押贷款利率普遍上升。(作者是金融专栏作家，这篇文章被授权转载自杠杆游戏)

编辑朱昱