国企参与住房租赁市场需迈过三道坎

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在住房和城乡建设部等9部委发布《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》后，国土资源部和住房和城乡建设部近日发布了《关于利用集体建设用地建设租赁住房试点的通知》，房屋租赁市场改革继续深化。与此同时，最近许多城市都公布了积极发展房屋租赁市场的具体建议和措施，其中一些地方明确支持鼓励国有企业参与租赁市场，引起了社会各界的广泛关注。

长期以来，国内住房市场一直存在“重卖轻租”的问题。这房子是用来居住的，不是用来投机的。从本质上讲，租赁市场的规范化发展是为了使住房回归住宅物业。但是，由于它涉及到扭转一些机构或租户的短期利益，有必要建立一个长期的调整机制。政府相关部门的监管措施固然重要，但也要丰富和完善市场主体结构。国有企业的积极参与有望推动一批大型、专业化、标准化租赁企业的快速成长，一些实力雄厚的国有租赁企业有可能成为当地住房市场的锚。总的来说，国有企业的参与有利于住房租赁市场的健康发展，但仍存在一些问题有待解决。

首先，房屋租赁市场不同于新建商品房市场，有其自身的运行规律。国有企业能否真正理解和适应市场竞争的要求，最终实现各地制定的政策目标，还有待市场检验。

事实上，与新房销售的高利润相比，中国租赁市场的回报率相对较低。在许多大城市，普通住房很难通过租赁收回购房投资。国有企业参与住房租赁市场，必须做好长期租赁业务。长期租赁业务能否盈利，需要国有企业的市场化运作能力。即使私人房地产巨头转向租赁市场，他们也可能无法立即找到有效的盈利模式。然而，国有企业仍然肩负着政策使命，恐怕他们从一开始就将面临越来越复杂的要求。国有企业面临的第一个障碍是，它们能否在这个市场舞台上“轻装上阵”，即使它们被自己的心所束缚，它们也必须跳出美丽华丽的舞蹈。

其次，国有企业的参与会对民营企业的经营环境产生什么样的影响也是各界关注的问题。这是国有企业参与住房租赁市场的第二个障碍。

国有企业的参与会不会挤压空民营企业开展业务的空间？国有企业的到来会引发“玻璃门”效应吗？这些疑虑主要是关于国有企业参与市场的自我定位。国有企业参与住房租赁市场至少有两个重要意义:一是促进市场的规范化发展，稳定市场健康发展的方向盘，建立市场化的规范化运作模式；二是为监管当局提供更强有力的政策意图传递机制。通过国有企业平台，监管部门可以更有效地调控市场，同时获得更充分的市场信息。国有企业参与租赁市场主要是规范、稳定和规范的。

此外，国有企业可能无法马上获得市场优势。租赁市场上租户的需求往往具有区域化和个性化的特点，有些需求需要通过改善社会公共服务来满足。这些问题使得企业很难简单地通过大规模生产的方式来解决。在某种程度上，这些是私营企业的天然优势。

从大的商业环境来看，一些私营企业仍然存在融资困难和融资成本高的问题，一些市场参与者的担忧并非多余。在发展房屋租赁市场的过程中，监管当局必须注意创造一个更加公平有序的市场环境。只有注重创造公平的市场环境，国有企业和民营企业才能充分发挥各自的优势，为市场的健康发展注入源源不断的活力。

最后，国有企业参与住房租赁市场必须经历国有企业改革浪潮的洗礼。这是国有企业面临的第三个障碍。

无论是新成立的国有企业参与租赁市场，还是其他国有企业成立专业公司参与市场，他们都试图涉足新的业务领域。在没有遗留问题的新业务领域，推进国有企业经营机制改革的制约因素较少。当前，深化改革对国有企业参与住房租赁市场提出了更高的要求。在改革背景下，国有企业介入住房租赁市场是制度创新的重要契机，有望成为地方国有企业改革的新亮点。无论是推进这一领域的混合改革，还是通过资本运营进行并购重组，都将是股权投资开拓市场的有益尝试。租赁市场是一个全新的阶段，也是国有企业的一个很好的实验场。这种机遇值得国有企业认真把握。