靠出租100年回本？大错特错！出租生意已大变！

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今天，包兄弟读了一篇关于租金回报率的文章。据说中国的租金回报率是世界上最低的，基本上低于2%，远低于国外5%的平均水平。在一些城市，租金回报率甚至需要100年才能恢复到原来的水平，这比70年的使用权还要长。

最后，本文给出了一个有些模糊的结论，即尽管国家和地方政府都在积极实施租房政策，但房东通过租房获得可观回报似乎并不可靠。

上述逻辑不能说是错误的。包师兄以前也有过这样的想法，但最近他的看法变了。

恐怕将来租房不是一件不划算的事，回报率可能会比现在高得多。

一些朋友说，通过提高租金，我们可以提高租金回报率！

不要。不要。从北京市最新发布的《关于加快城市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》(以下简称《通知》)中可以看出，租金上涨的道路可能不会一帆风顺，至少如果你想增加租金是不可能的。再说了，如果我们谈租金，宝兄弟就不用写文章了。

根据《关于加快本市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》(征求意见稿):

租赁双方应根据租赁房屋所在区域市场的租金水平合理商定租金，在合同期内，出租方不得单方面增加租金。市住房城乡建设部门应当建立房屋租金发布制度，及时发布房屋租赁市场实际交易租金水平等信息。

不提高房租我该怎么办？

在这里，包师兄提出了自己的想法。

首先，出售土地和出租房屋，这是公开的。

我不知道，你还记得7月24日鲍哥写的一篇文章《打破游戏！刚才，上海传来了好消息！底价突破6000！背景是上海以6000元的底价出售了两栋专门出租给自己人的房子和两家国有企业。

当时，保哥计算出该女子的租金如下:

在新的只租不售模式下，住房成本应该是:土地成本+开发成本+建筑安装成本+税费(会有所降低，可计入10%)。

将底价6000代入新的住房成本公式，成本将约为12000。

租金回报率是多少？

目前，在嘉定小区周围，租一套90平方米的房子大约需要4100元。

根据这个计算，开发商只需要21年就可以通过租金收回成本！年化回报率约为4.5%。

鲍革当时计算的数字可能是保守的，因为这是一个公共对公共的土地转让，中间环节的成本，包括额外的建筑，可能会降至最低；根据银监会和其他地方最近的政策，贷款也将享受优惠待遇，也就是说，租金回报率超过5%几乎不是问题！

根据北京、上海、广州等地的政策，租赁土地的比例在20%以上，这意味着如果土地以公开拍卖的方式出租，新进出租屋的租金回报率将会相对较高。

据报道，广州宣布了一项新的土地供应政策，五年内将有3200公顷的宅基地和超过四分之一的租赁土地；

北京和上海都是一线城市，都强调为租赁住房提供土地。其中，北京计划在2017年至2022年期间提供1300公顷土地用于租赁住房，占总土地供应面积的21.7%；上海计划在“十三五”期间提供1700公顷土地用于租赁住房，占总土地供应面积的30.9%。

当然，这一回报率是由政府倡议获得的！

方法2:出售土地和出租房屋，而公众是私人的！

如果政府把土地卖给私营企业，应该说不可能采取优惠价格，而市场价格更合适。接下来的问题是，私营企业如何才能获得高租金回报率？

我们可以看到上周北京市发布的《关于加快发展和规范住房租赁市场管理的通知》和银监会8月18日的声明。

《关于加快北京市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》(征求意见稿)指出:

鼓励发展金融等银行业金融机构在风险可控、业务可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持，通过合理计算未来租赁收入的现金流量，为房屋租赁企业提供符合业务特点的长期贷款和金融解决方案。通过再融资、再贴现等政策措施，引导和支持金融机构创新住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励房屋租赁企业和金融机构利用利率衍生品对冲利率风险。

继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加参与银行数量。积极向中国银行市场交易商协会(601988)推荐房屋租赁企业或项目，支持其发行企业信用债券和企业债券、企业债券、非金融企业债务融资工具等资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托(reits)发展的优惠政策，协调引导金融机构积极参与，支持房屋租赁企业利用REITs融资。

8月18日，银监会表示:

8月18日，银监会政策研究室副主任许表示，将督促银行业金融机构实施差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自治和居民住房需求，发展住房租赁市场和棚户区改造。

事实上，以上两句话已经使私营企业通过租赁业务获得了更高的回报率。

鲍兄怀疑民营企业主要通过以下渠道获利:

1.直接银行信贷支持。

不管你为什么借钱，现在房地产企业的借贷成本并不低。以恒大为例。恒大的借款利率为7%至9%，比目前的基准利率高出约3%至5%。

如果银行对购买土地出租的房地产企业给予优惠的信贷利率，假设按照基准利率执行，那么节省的利息已经相当可观。

2.金融工具创造间接利润

如果银行按照现金流量回收的原则给予房地产企业信贷支持，允许房地产企业发行reits等金融工具，房地产企业仍然可以通过租赁业务获得可观的回报。

根据外国惯例，房地产投资信托基金的发行可以免税。开发商可以通过可自我维持的房地产开发商将可自我维持的房地产换成房地产投资信托基金，在公开市场上出售，这可以避免资产转让税；

代替银行贷款，我们应该直接采取抵押型房地产投资信托的方式，这样在资金的使用上相对比较自由，也便于获得其他投资收益。

万科前一段时间参与了普洛丝的收购，鲍戈当时解释说，收购的目的之一是利用普洛丝在房地产金融方面的经验拓宽他的盈利模式。

事实上，刚才提到的大部分房屋都是增量出租房屋。那么，我们能在不提高个人客户租金的情况下获得可观的租金回报吗？

应该说是可以的。

例如，近年来，万科投资的连锁住宅中，出现了不少专门从事长期租赁(不包括短期租赁)的企业。

根据鲍哥的观察，自由赚钱的方法如下:

以长期合同和维护为卖点，向业主争取最低价格的房子，然后将它租给不同需求的租户以获得差价。

如果是整套出租，收入相对不高，但大部分免费的房子都做成隔断，这样可以尽可能增加房子的使用面积。一套三居室公寓通常可以容纳5户家庭，这大大提高了回报率。

通过年轻人追求服务质量和不怕麻烦的心态，管家服务被用来增加附加值。

由于一般年轻人的流动性，对房租变化和退租的处罚也是一笔可观的收入。

此外，在金融产品层面，利率收益是通过免费分期付款获得的；

最近，我免费受益于政策的支持，发行了很多abs资产证券化产品，这也可以说是从融资层面获利。

以上三条基本上都是针对企业的，这对个人来说确实很尴尬。因为个人可以享受的项目很少，所以基本上没有办法通过金融产品间接受益。

然而，在计算租金回报率时，似乎不适合简单地计算静态和现有时间的租金与房价的比率。尤其是对中国来说，这个国家的房价前几年上涨得更快。

一线城市以存量房屋为主，大量房主提前买房，也就是说，在房价相对较低的时候。然后，在计算租金回报时，我们应该动态比较前期投资和收益，计算结果应该高于简单的结论。

最后，鲍哥想说的是，当政府和大量企业进入租赁市场时，它很可能会对个人房东起到明确的作用。这是因为企业可以用更低的价格和更好的服务吸引人才，而个体业主很难在企业层面与竞争对手竞争。因此，鲍哥预计，租房制度化可能是大势所趋！

对于私人租户来说，将来把租来的房子交给企业会更有利可图，一次性获得现金也可以避免麻烦。

对于我们一般的租户来说，根据德国的经验，如果政府、企业和个人都积极参与租赁市场，特别是政府能够发挥积极的作用，结果是服务质量会提高，租金不会上升太多。因为，归根结底，这是我们政府的一个获利举措。

因此，未来很可能是企业、房主和房客的双赢局面！