摒弃“货如轮转”模式，从恒隆地产看收租股是否有投资机会

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香港房地产开发商有两种销售策略，一种是“转货”，另一种是“卖个好价钱”。

“货物就像轮子”，也就是说，货物的流通速度和轮子一样快。李嘉诚是代表人物。他的昌河(00001)基本上不持有货物，但当他们有建筑的时候就卖，当他们卖的时候就买土地，当他们建起来的时候就卖。轮换等商品的优点是每年都有销售目标收入；缺点是你不能享受财产的长期增值。在房地产的上升周期中，在以高价出售房产后，你必须以高价购买土地，但一旦周期逆转，你将不得不承担风险。

恒隆部部长陈启宗代表“卖个好价钱”，即先等好价钱再卖，恒隆地产(00101)一直遵循这个原则。他选择在房地产低迷时期购买土地，然后等待房地产市场上涨，慢慢出售，多年分期付款。在工作日，他的收入来自租金，但他的收入较少，但更稳定。这种股票在港股中被称为“收租股”。出售好东西的缺点是资产流动缓慢；好处是你可以享受到房地产上涨周期带来的好处，边际利润更高。

随着越来越多的中国资本涌入香港收购土地，香港当地房地产开发商的土地储备越来越少，购房也越来越谨慎。香港部分本地地产发展商已逐渐由“货如轮替”的模式转变为“卖个好价钱”的模式，而收取物业租金为企业带来更稳定的收入来源。

智通金融发现，恒隆地产和其他收租股票最近频频受到机构青睐。收租股的春天来了吗？

预计零售行业将会复苏，该机构将提高租赁股票的评级

国际房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)最近发布的一份报告称，超过60%的香港零售商计划明年开设新店，这表明投资者关注购物中心的租赁股。

根据仲量联行的最新调查，62%的受访零售商计划在2018年在香港开设新店，反映出随着核心购物区的零售租金较2014年的市场高点下降41.2%，零售商预计零售市场将触底反弹。

根据香港旅游发展局的资料，今年首五个月的访港旅客总数较去年同期增加3.2%，达2，360万人次。值得注意的是，来港过夜旅客的人数较去年同期增加了5.7%，达1，100万人，过夜旅客的购物开支一般是当天旅客的两倍。

根据该报告，如果香港零售业复苏，零售商开始增加出租屋的数量，投资者可以关注一些商场的住房和出租屋份额，如凌展(00823)、九仓(00004)、太古地产(01297)、恒隆(00101)和管峻(02778)。此外，近年来，新地(00016)购物中心等开发商的房产租赁收入占比很高，这也将受益于零售业的复苏。

野村证券(Nomura)还发布了一份研究报告，预计香港大部分房地产类股将录得稳定表现，这主要得益于一个又一个项目的完成、丰富的库存销售以及租金收入的强劲增长。野村在收租股中更青睐恒隆和太古地产，并认为它们可能受益于中国高端零售和中央办公市场的复苏。

野村证券还调整了租赁股票的最新投资评级和目标价格。恒隆地产(00101)持有买入评级，目标价从18.6港元上调至26港元；九仓(00004)持有买入评级，目标价为78.9港元；太古地产(01972)持有买入评级，目标价从24港元上调至31.8港元；希慎(00014)的目标价由38.5港元上调至42.4港元。

“收租”陈启宗和他的恒隆地产

说到租股，恒隆地产就更不用说了。恒隆地产作为老牌收租股，在一定程度上代表了香港房地产开发商近年来的发展轨迹。

恒隆集团(00010)，恒隆地产的母公司，由陈增喜于1960年9月13日创立，是香港大型房地产开发商之一。恒隆地产后来因在地铁沿线建造了许多大型住宅而出名。1987年8月，恒隆集团与桃花源大同进行业务重组后，成立了房地产投资公司淘大地产。2002年12月2日，淘大地产正式更名为恒隆地产。

截至2016年底，恒隆的物业已遍布香港、上海、沈阳、大连、天津、济南、武汉、无锡和昆明。其在内地的项目以“恒隆广场”命名，其中两个标志性的项目已在上海建成，即恒隆广场和香港恒隆广场。这两处房产产生的税收在上海乃至全国的商业房产中是最高的。此外，恒隆广场汇集了世界顶级时尚产品和高端消费品牌，在内地已成为家喻户晓的品牌。

纵观恒隆的年报，不难发现恒隆罕见的周期曲线几乎与经济周期一致，而陈启宗可以说是既定法律的严格执行者。

在一九九二年至一九九四年的三年内，恒隆在香港购买物业；在1995年至1998年的四年间，恒隆停止购买土地，这是亚洲金融危机爆发前的准备工作之一；从1999年到2000年，土地是在没有竞争的情况下购买的；2001年至2004年的四年间，再次停止了土地收购；从2005年到2006年，他定居在一个二线城市，并购买了一些商业用地；从2007年到2008年，市场变得火热，但恒隆再次戛然而止；从2009年到2011年，连续购买了几块土地；自2013年2月最后一次购买以来，恒隆尚未进行任何购买。

根据公司年报，恒隆地产2016年总收入的59.25%来自物业租赁，物业销售占40.75%；在经营利润中，64.02%来自物业租赁，物业销售占35.98%，因此物业租赁是恒隆地产最重要的业务。

2016年，恒隆地产的营业收入同比增长46%，至130.59亿港元，营业利润为89.19亿港元，同比增长36%，股东应占净利润为61.95亿港元，同比增长22%。

恒隆地产历年租金收入及基本纯利

历年香港恒隆物业每股租金收入及股息

就内地房地产而言，恒隆旗下不同城市的项目表现出差异。8个在内地开业项目的商场为恒隆带来26.33亿元的租金，写字楼带来7.83亿元的租金。

历年恒隆地产在内地的租金收入及每股净资产值

陈启宗一直愿意做一名“收租人”，他以准确把握“低买高卖”的节奏而闻名于房地产业。他认为，一个企业要想成功，就必须坚持自己的原则，只按市场办事。“只选对的，只做对的”是陈启宗一直强调的恒隆理念。优越位置的顶级房产在牛市中涨幅最大，在熊市中抗跌能力最强。如果他们被出租而不是出售，他们可以从鱼头到鱼尾吃掉这个国家和地区经济发展的红利，所以这是最好的和正确的。这也是陈启宗观察全球房地产发展历史后总结出来的一条基本规律。

事实证明了他的判断。以上海的两个项目为例，港汇广场的日平均客流量高达50万人次，而两个物业的平均租金回报率超过20%。现在恒隆已经收回了这两个项目的全部投资成本，剩下的几十年将是利润收入。

租房会迎来春天吗？

长期以来，收租股一直被视为与租金共存，这不是自我激励。然而，在外部因素的刺激下，做一个收租公司并非没有更大的盈利机会。

一方面，如前所述，香港和内地的零售业正在复苏，这在很大程度上推动了商场租金收入的增长。

另一方面，香港和内地的物业价格均持续上升。从供求角度来看，香港的土地较为有限，但这方面的需求一直在增加，暂时没有楼价下跌的迹象。此外，对于流入香港房地产市场的资金，基本上，如果你出售它们，你就可以购买它们，而且你不用担心手头的资产无法变现。

以恒隆为例，最近有报道称恒隆计划在香港以40亿元的价格出售三家购物中心。20多年来，恒隆一直采用高价出售物业的方法，并已进行了尝试和测试。至于出售后将获得多少利润，我们将等待时间给出答案。

此外，自年初以来，地产股一直是港股中的热门板块。目前，国内房地产行业的情况是行业集中度越来越高，利润基本都涌向了领先的股票，但是只有少数几只领先的股票在来回波动。从挖掘投资机会的角度来看，在价值投资占主导地位的香港股市，具有高确定性、稳定收益、稳定股息和安全边际的收租股票是一种选择。