孙宏斌抓住房地产反常周期机遇 最终目标是大而不倒

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7月10日，王健林和孙宏斌“突然”宣布了一笔631亿元的交易。王健林立即表示，此次交易可以大大减少万达商业的负债，进一步实现轻资产运营。孙宏斌透露，收购资金完全来自融创的自有资金。

7月11日上午，融创中国宣布，融创地产与大连万达商业就目标项目公司与目标酒店资产的合作达成框架协议，并恢复香港股票交易。据此，融创同意收购13家文化旅游项目公司91%的股权和万达76家城市酒店100%的股权，合作总成本约为631.7026亿元。

市场对这笔交易一片哗然。

事实上，任何突发事件背后都有很强的必然性。那么，为什么万达和融创一拍即合？

许多业内人士告诉华尔街，万达的“空战略一步”、孙宏斌的个人野心和异常小的房地产周期促成了这笔交易的达成。

万达“战略一步空”的出现是其起源

韩毅智库主席陈晓天告诉华尔街，王健林在2013-2014年有一个“战略step/きだよ”,他没有增加土地持有量和扩大规模，而是转移了一些项目。

“2015年至2016年的两轮房地产市场到来时，万达之前没有做好土地储备，这使得规模竞争不可持续。因此，从2016年下半年到2017年，土地价格再次上涨，万达非常被动，不能再利用今天的土地价格做大，这导致万达决定退出房地产行业。”陈听这么说。

事实上，王健林关于退出房地产开发的多次声明为631亿元的交易奠定了基础。例如，王健林在2016年万达集团年会上指出，万达退出房地产开发不是空，因为中国的房地产开发周期太长，在世界上很少见，大约三年后将进行一轮房地产监管。

陈晓天进一步指出，由于万达在2013-2014年的“战略步骤空 ”,万达“喘不过气来”。他指出，“文化旅游城和酒店项目的现金流并没有上升，大部分都处于亏损状态，银行借款压力加大，这进一步促使万达做出了将这两个项目分离的决定。”这相当于开火车去爬山，爬到一半就停下来。如果你继续向上爬，你必须继续添加更多的油，然后才能爬上山。”

对此，上海一家经纪公司的首席房地产分析师(要求匿名)提出了不同看法。他对华尔街表示:“万达此举是为了a股顺利上市，因为证监会严格禁止开发企业ipo。”开发性房地产剥离后，商业房地产可以上市。”

据报道，万达内部人士向财新透露，万达商业回归a股的最大不确定性是“定性”:万达商业不想被纳入房地产行业，因为房地产公司的ipo几乎处于停滞状态。目前，万达商业首次公开募股的审计状况为“反馈”。

此外，万达正面临一项激进的赌博协议，以求重返a股。消息称，万达在2016年9月从香港股市退市后，与投资者达成一致，如果万达集团两年内未能在a股主板上市，将面临回购款项和利息支付(海外和国内投资者分别支付12%和10%的利息)。

孙宏斌抓住房地产周期异常的机会

北京一家售楼处的房地产分析师告诉华尔街，本轮房地产周期正在延长，这将有助于大型房地产企业积累资源优势，扩大规模。

“融创中国将获得领先溢价，并牺牲利润来扩大规模。最终目标是“大到不能倒”，在短期内，未来可以获得的巨大利益是不可想象的。”他是这样分析的。

融创中国的老板孙宏斌被称为“并购之王”，他的收购或布局已经遍布广东、杭州、苏州、上海、东莞、郑州、成都、重庆等城市，而绿城、凯撒、雨润、中宇地产的收购引起了诸多争议。去年底，孙宏斌成为乐视的股东。今年年初，他加入了链家，并五次上市金科股票(000656，诊断股票)

针对孙宏斌的战略路径，智库主席陈指出，万达开发城项目当时收购的土地价格相对较低，未来住宅开发后的利润会很大。这就相当于“肉与骨”的关系，即文化旅游城市是“骨”，住宅是“肉”。由于万达先前的战略步骤空还没有来得及意识到吕雯城，孙宏斌只是盯着这块“肉”。

“在整个房地产格局下，孙宏斌要想赶超万科、恒大、碧桂园，就必须通过特殊手段进行一次性大规模并购。孙宏斌接管万达只是出于个人野心和对整个行业变化的回应。他讲述了他在华尔街的所见所闻。

他还认为，孙宏斌可以通过与万达的交易，将资源回馈给乐视。“融创在产业链中的持股可以改善上下游产业链。金科股票的上市是为了对其在三大领域的资源进行估值:大数据、社区服务和风力发电，以及金科的品牌和平台，后者可以连接融创的房地产业务。孙宏斌投资乐视是为了实现跨境，形成闭环业务。尤其是万达拥有美国amc的影院频道资源，可以实现与乐视的业务整合。”据悉，万达集团与融创中国的联合公告第6条写道:“双方同意在电影等各领域开展全面战略合作。”