中央部署楼市调控:抑泡沫与去库存双轨并行

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“坚持城市政策分类调控，稳步推进房地产去库存化，促进房地产市场稳定健康发展。”6月26日，中国人民政治协商会议第十二届全国委员会常务委员会第二十一次会议开幕。中共中央政治局常委、国务院副总理张对房地产供给方面作出了这样的战略部署。

6月23日，中国银行业监督管理委员会(银监会)党组书记、主席郭树清在农业银行总行调研座谈会(601288)上强调，要实施差别化住房信贷政策，坚决遏制部分地区房地产市场泡沫。

中央高层对房地产市场调控的部署并不矛盾，这表明当前的房地产市场存在部分地区房价过快增长和泡沫积累的双重问题，但同时房地产存量仍然过大。目前和未来一段时间内，房地产调控政策将控制房价和存量。

“当前房地产市场的主要矛盾是，是抑制还是抑制泡沫，这可能是不准确的。中国房地产市场最大的特点是“东方日出，西方下雨”。东方的日出意味着房价迅速上涨；“西部下雨”意味着库存高。一线城市和一些热点二线城市的供应短缺，与四线城市的高库存形成了鲜明对比，必须加以区分和监管。”住房和城乡建设部住房改革专家委员会副主任顾云昌在接受《中国房地产报》独家采访时表示。

热门城市一再收紧泡沫抵押贷款

对于一、二线热点城市，甚至一些楼市过热的三线城市，降低房价、抑制泡沫仍是楼市调控的基调。收紧抵押贷款具有最直接的效果。

最近，许多城市的个人住房贷款利率都有不同程度的上升。例如，在北京的一些商业银行，抵押贷款利率从年初的8.5倍飙升至现在的1.1倍，涨幅接近30%。自6月初以来，广州部分商业银行已将首套住房贷款利率上调5% ~ 20%；福州部分银行上调首套房贷利率，其中浮动利率达到10%，第二套房贷利率也首次上调至基准利率的1.2倍；成都一些银行的首套房贷利率已经从最早的75%上升到8%、85%、9%和基准。

数据显示，5月份全国二手房平均利率为5.4%，较上月上升0.01%。与去年同期相比，第二套房的利率从5.39%提高了0.01%。

然而，与提高抵押贷款利率相比，总量控制法在抑制需求方面更为直接。

央行业务管理部部长周学东近日撰文指出，从2017年1月起，央行业务管理部在mpa评估中进一步突出了信贷政策导向效果的评估，按照宏观审慎要求，增加了个人购房贷款的增长因素，严格控制新增个人购房贷款占全行新增贷款的比例，将年度控制目标设定在25%左右的合理水平。

周学东用“3？随着17项“新政”的实施和后续控制措施的落实，预计今年第二季度这一比例将继续下降，全年控制在25%左右的目标完全可以实现。这也为抑制投机性房地产投机和控制房价过度上涨创造了稳定和中性的货币环境。据估计，北京新增个人住房贷款将比上年减少1000亿元。

“自去年第四季度以来，个人抵押贷款部一直在不断收紧。虽然没有官方统一的规定，但实际上不同的地方有不同的做法，如抵押贷款额度从上月开始没有增加，新增住房相关贷款不超过新增贷款总额的30%，且年度抵押贷款增幅较去年有所下降。这是对总控制目标的财政供给的削减。”交通银行总行高级研究员夏丹(601328)告诉《中国房地产报》。

“总量控制的方式延长了审批周期，减缓了贷款利率，大大降低了额度甚至没有贷款，直接制约了房屋交易，降低了贷款人申请抵押贷款的积极性。”夏丹说。

从中国银监会主席郭树清6月23日发表的“实施差别化信贷政策，坚决遏制部分地区房地产市场泡沫”的声明来看，下半年整体房贷政策将继续收紧。

四线城市库存积压，尤其是商业地产库存巨大

一方面，有必要抑制房价上涨过快的城市中可能积累的泡沫风险；另一方面，四线城市仍然面临巨大的去库存压力。尤其是商业地产，即使在热门城市，库存仍然巨大。这个看似矛盾的问题的根源是供给方面的结构性问题。

张强调，今年是深化供给体制改革的一年，要坚持分类调控政策，稳步推进房地产去库存化，促进房地产市场稳定健康发展。

中国有多少房地产库存？

根据国家统计局的数据，截至2017年5月底，中国商品房销售面积为6.6018亿平方米，同比下降8.5%。住宅销售面积3.6475亿平方米，下降17.8%。2016年，中国房地产总存量下降了3.2%，其中住宅建筑存量下降了11%。

“从数据来看，库存仍然很大。对于大多数住房供求比例高的城市，特别是库存积压严重的四线城市，去库存化的任务仍然十分艰巨。”顾云昌认为。

统计局提供的库存只是待售面积(一年后未售出的房屋面积)，不包括未售出的拍卖行和已开工但未完工的待建面积。

与住宅建筑相比，商业地产的去库存压力更大。根据国家统计局的数据，截至5月底，中国可供销售的写字楼面积高达3706万平方米，可供销售的商业建筑面积为1.5921亿平方米。截至2016年底，商业地产的总体库存增加了约10%。

中国指数研究院发布的《2016年中国商业地产市场发展年报》显示，目前商业地产存量较大，市场以去库存为主。此外，库存差异相当显著，一线城市的库存相对较低，但二三线城市的压力不小。例如，在一些住房供应短缺的城市，如武汉和苏州，他们的商业地产正面临着巨大的去工业化压力。

根据武汉房地产开发企业协会研究部的数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。据武汉1066.77万常住居民统计，人均商业面积接近3平方米，是香港的两倍。武汉仍有600万平方米的商业建筑和400万平方米的写字楼库存。按照前几年的融化速度，它们至少需要4到6年才能完全消化。同时，在未来五到六年内，将增加约1000万平方米的商业面积。

顾云昌指出，它仍然是商业地产的主要出路。当然，一些获批的项目能否改变项目的性质，以及如何通过各种渠道消化新建项目，都应该在存量较大的地方进行。

“在降低杠杆率和收紧抵押贷款的过程中，这将有助于抑制泡沫，但肯定不利于去库存化。如何在存量大的地方实施差别化信贷政策，适当降低首付比例，这与大城市的监管不同，需要加以考虑。”顾云昌说。