房地产需求难消退 限购难阻房地产回暖

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分析师指出，在新政策背景下，一些热点城市的房价有望回落；如果当地政府积极引导，将有助于一些四线城市上市。

继2016年10月许多城市出台限购和限贷政策后，今年3月房地产市场监管再次升级。根据民生证券的研究报告，3月的第二周，城市新房的交易量逐月增加，但与去年国庆调控周相比，交易量明显下降。

在监管政策的影响下，业内人士仍对房地产行业持乐观态度。分析师指出，在新政策背景下，一些热点城市的房价有望回落；如果当地政府积极引导，将有助于一些四线城市上市。

与去年的调控周相比，新房销售有所下降

3月的第二周，城市新房交易量逐月增加，但与去年国庆调控周相比，交易量明显下降。

根据民生证券的研究报告，3月的第二周，全国大中城市的新房成交量环比增长12.30%，但与去年国庆调控周的成交量相比，下降了43.85%。其中，一线城市环比增长3.83%，同比下降31.09%；二线城市环比增长24.19%，比去年调控周下降51.34%；三线城市环比增长0.93%，较去年监管周下降34.15%。

具体而言，北京等一线城市的新房交易量较上月小幅下降3.59%，较去年调控周下降53.38%；上海环比上涨9.20%，较去年监管周下跌22.90%；广州环比上涨3.52%，较去年调控周下跌34.15%；深圳环比下降32.86%，同比下降71.33%。

武汉等二线城市的新房数量较上月增长10.45%，较去年调控周下降27.65%；杭州环比上涨177.64%，较去年调控周上涨0.72%；南京的交易量较上月增长1.31%，较去年调控周下降72.02%；济南的营业额同比下降14.44%，与去年的监管周相比下降了72.02%。

根据月度数据，受春节影响，二月份热点城市新房成交量较一月份大幅下降。54个大中城市环比下降55%。其中，一线城市环比下降65%，如北京下降32.39%，深圳下降46.23%，但一些城市继续增长，如上海上升49%，广州上升0.54%；二线城市环比下降63%，如武汉下降16.13%，但一些城市保持上升趋势，如杭州上升9.65%；三线城市环比下降45%。

此外，根据国家统计局发布的数据，2月份，除广州、天津、上海外的15个一线和二线热点城市中，新房价格环比略有上升，济南和福州环比持平，其他10个城市的新房价格均有不同程度的下降。

限制购买很难阻止房地产上涨

在不久前召开的广东房地产市场景气分析会上，嘉宾们普遍认为，今年热点城市的房地产交易量将会下降，房价整体上涨趋势将会得到遏制，但调整幅度预计有限。世界银行行长陈劲松(002285，BUY)认为，由于都市和城际交通的发展以及有利的人口政策，对房地产的需求将继续积累，从长远来看，限购政策恐怕“难以恢复”。

一些分析师指出，一线城市周围的市场现象，在很大程度上表明，一些一线城市的住房需求过剩。从调控内容来看，各地相继出台了房屋贷款政策，加大了二手房购买压力，一些热点城市的房价可能会回调。对于一些四线城市来说，如果当地政府积极引导，不会带来房价的过度上涨，反而有利于去库存化。

值得注意的是，随着热点城市土地供应量的逐渐下降，住宅企业对热点地区补充土地的热情很高。

根据光大证券(601788，BUY)的研究报告，2017年1月，热点城市的土地供应大幅下降，一线和二线城市分别下降了55%和77%。预计二月份的土地供应和平均地价率也将保持在较低水平。根据嘉里的统计，2016年南京的平均地价是76%。从今年年初到2月12日，保险费率已降至59%；郑州的保险费率已从32%降至15%；北京从38%降至14%；广州从37%下降到11%。在产业规模下降、产业集中度不断提高的背景下，住宅企业在热点地区补充土地的积极性很高，布局热点城市、押注长三角等有活力地区、急于补充存量的趋势明显。

2017年1月，25家企业收购土地金额超过20亿元，其中12家超过50亿元。大多数热点城市仍然很热。例如，长沙、青岛和深圳的拍卖地块的平均溢价都超过了50%，厦门的三套住宅和南京的五套住宅也达到了价格的“上限”。