新希望地产总裁张明贵：千亿规模以下核心还是做经营

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像联想控股(港股03396)、复星集团等民营企业巨头一样，新希望(000876，BUY)集团也利用改革开放的东风，成为行业的领头羊。

在过去十年左右的时间里，房地产行业一度成为资本竞相进入的行业，因为它的利润很高。联想、复星、新希望等也不例外。当房地产行业遭遇“天花板”时，联想控股直接将柯荣置地出售，复星地产仍在探索投资集团模式，而新希望地产在2016年突然成为房地产界的“黑马”。

2016年，恒大、万科、碧桂园(港股02007)等一线房地产企业销售额突破3000亿元大关，但新希望地产始终坚持“小而美”。然而，面对房地产行业的马太效应，这种坚持是否有些过时？

2016年12月21日，在中国价值地产第六届年会上，《商业日报》记者(以下简称nbd)采访了新希望地产总裁张明贵，并对相关问题逐一进行了分析和回答。

不面向规模

Nbd:站在100亿美元业绩的新起点上，你对这个规模有什么看法？下一个增长是什么？

张明贵:2016年，房地产企业规模冲到3000多亿元。我的理解是，规模只有超过1000亿元才能称得上，1000亿元以下的核心还在营业。未来，新希望地产真的不是规模型的。

2016年，行业巨头已经领先。现在，我们中型住宅企业应该考虑如何做最坚实的业务，如何在趋势中更稳定，如何在市场判断中顺应大趋势。

出于这个原因，我们没有追求绝对规模。几年前，我谈到一个观点，叫做“小而美”。我认为数百亿不叫规模，而只属于一个中等规模的“小而美”的住宅企业。

Nbd:目前，房企的市场集中度正在向大开发商靠拢，那么“小而美”的定位有什么优势吗？

张明贵:在房地产方面，我认为大企业有大企业的生存逻辑，中型房企有中型房企的生存经验。例如，有100多家房地产上市公司，不可能每个公司都达到1000亿元的规模。因此，不管是大是小，关键是人才、经营和管理。

如果我们在这些方面做得好，我认为企业会生存和发展得很好。只有在未来，才会有并购的趋势，但是优秀的企业可以活得很好。事实上，每个行业都是如此。

Nbd:你如何定位新希望地产2017年的目标？

张明贵:就增长率而言，与2016年相比，2017年将会有一定程度的放缓，因为前几年的快速增长是为了达到一定的空量，达到一个基本的生存起点，而且它在未来会以稳定的速度增长，不会年复一年的翻倍增长。在我看来，增长率的下降也与2017年的政策调控有关。

NBD:2016年年中，贵公司大举投资收购成都的土地。锦江区项目是什么时候推广的？

张明贵:我们正在加紧推进。目前，核心是前期规划、定位和相应的程序。预计将于2017年下半年上市。

Nbd:当时，新希望地产中标后，很多人都担心地价太高。你怎么想呢?贵公司的发展方式是如何考虑的？

张明贵:首先，我个人认为这块土地的价值和底价都很合适。这片土地位于城市的核心区域，周围有大量的建筑，这不仅是一个房地产项目，而且作为一种资源也非常稀缺，所以我相信一旦产品在未来投放市场，它们将会被广大的消费群体所认可；第二，许多开发商在拍卖后确实寻求合作，这表明许多开发商对其价值非常乐观，也认为以这个价格交易是非常合适的。

聚焦万亿美元gdp的城市

Nbd:你提到新希望地产会基于长远考虑在不同的地方扩张。在此过程中，将关注哪些领域？

张明贵:目前中国有10个城市，包括澳大利亚的悉尼。今后，我仍将关注新一线城市，特别是国内生产总值超过1万亿元的城市，如华东和华中，包括西南的成都和重庆，这是我们布局的核心区域。

国家统计局:长江三角洲在2016年站在了风口浪尖上。新希望地产在温州打造了一个立体城市项目。你对温州乃至长三角市场的未来有什么看法？

张明贵:长江三角洲是中国经济最发达的地区，整体经济在很长一段时间内都在好转。特别是在十三五规划中，长江三角洲也发挥了非常重要的作用。

温州作为中国最重要的城市之一，既有外部驱动力，又有内生能力，因此温州房地产长期发展潜力巨大。

公司未来的布局仍然集中在三个区域，温州自身在品牌和布局方面做得很好，我们将继续加大发展力度。与此同时，中国东部的其他城市，如宁波，也有非常核心的资金投入到相应的建设中，而杭州也已经关注了很久。

NBD:从2016年第四季度开始，交易所明显收紧了对房地产企业的债券发行。新希望地产如何考虑融资？

张明贵:我们的公司债券是2016年上半年发行的，共发行了两次，每次都超额认购。上一次公司债券的利率只有3.85%，这也为大型房企创造了一个新低。这反映了投资者和机构对新希望品牌、其管理能力和资产价值的认可。

经过几年的发展，公司已经积累了一定的资金。首先，近年来自有房地产的自有基金表现相当不错；第二，公司的大股东支持它作为一个整体，加上金融机构的正常经营融资支持。

新希望地产未来仍有多种融资方式，包括直接融资、间接融资和金融产品，将根据具体情况进行安排，整体融资情况仍比较科学。

市里的运作太大了

Nbd:新希望地产有农业和畜牧业的背景。与单一的房地产企业相比，它未来会有什么优势？

张明贵:我从来不谈论城市经营的原因是城市经营太大，但我认为社区经营和公园经营是客观的，开发商有能力做这样的事情，但人才、产业和相关配套资源的整合仍然存在不小的挑战。

新希望房地产在这方面有天然的优势。首先，我们是一个工业计划和一个面向工业的计划；其次，我们是中国最大的肉类、鸡蛋和牛奶供应商，与消费者关系密切。

2016年年中，我们还提出了“好房子，无忧生活”的价值观。事实上，核心在于无忧无虑的生活，希望为业主提供一个可以减缓生活节奏、提供更贴心配套设施的社区环境。现在一些社区已经开始实施它。例如，昆明的新希望生活博物馆已经开放，为主人安全方便地提供食物。

在高端项目上配置健康医疗大厅确实是一个产业优势，例如与德恒医疗合资的新希望德恒医疗，为业主提供基本医疗服务、医疗咨询和健康档案整理，以及智能机器人(300024，买入)服务。