重仓三四线、高周转卖房 浙系“黑马”祥生地产剑指千亿

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每一个记者程程每一个编辑陆

2017年房地产的一个显著特点是，大多数房地产企业正在大规模推进，行业集中度进一步提高。

《全国商报》记者注意到，在市场份额集中于领先的房地产企业的过程中，一些中小房地产企业也抓住了这个机会，实现了销售的快速增长，如浙江省的房地产企业翔盛房地产。根据中国咨询研究院的数据，2015年象升地产的销售规模只有109亿元，但2017年，其销售规模达到620亿元，超过了600亿元的目标。仅在两年时间里，翔盛地产的销售规模就增长了五倍。2018年，翔盛地产提出了“1000亿元”的目标。

●三、四线重型仓库的规模在两年内增长了5倍以上

根据以上排名，翔盛以620亿元的销售额在百强房地产企业中排名第34位，在浙江房地产企业中仅次于绿城和中梁。根据嘉里的数据，象升在2015年、2016年和2017年的合同销售额分别为109亿元、325亿元和620亿元。在短短两年时间里，翔盛的规模增长了近五倍，远远超出了近年来快速扩张的福建房地产企业的能力。

"象升公司是一家三线、四线布局的公司."在接受《全国商报》采访时，翔盛业内人士表示:“在2015年和2016年，当同行和投资机构对三四线城市并不乐观时，翔盛牢牢地赢得了大量低成本、高质量的土地。2017年，房企搬到了高品质的三四线城市，土地价格飙升，而翔盛的土地价值也大幅上升。”

《民族商报》记者注意到，翔盛从绍兴市管辖的县级市诸暨起步，2014年总部迁至杭州，确立了“立足杭州，闪耀上海，深化江浙皖，辐射全国”的城市布局原则。目前，翔盛已有73个项目在售，主要分布在浙江、江苏、安徽、上海等10个省、自治区、直辖市，其中浙江39个，江苏11个，安徽10个。在上述三地的60个项目中，除了杭州的4个项目外，其余56个项目都位于四线城市，只有象升的故乡诸暨有16个项目。

像象升这样在四线城市有大量存货的房地产公司，在过去的两年里已经开始涉足这个市场。根据Cree的数据，2017年碧桂园和中梁地产的签约销售额分别为5500亿元和758亿元，同比增长78%和125%，分别从去年的第三和第四十位跃升至第一和第二十五位。

“去年，房企在四线城市的表现，如碧桂园、中梁、象升等。，都赶上了和四线城市的货棚货币化和去库存化，以及一线和二线城市的需求溢出的有利市场。”宜居研究所的研究员赖勤告诉《国家商报》。

●占领土地，迅速掉头。剑指的是1000亿元

销售规模的扩大必须以土壤储量的扩大为基础。在过去的两年里，这一数字从109亿跃升至620亿。在陆地上，相生也是一件大事。

根据中央参考咨询所的数据，2017年，翔盛在中国房地产企业中排名第24位，征地支出为359亿元，仅次于绿城的浙江房地产企业488亿元。据《国家商报》记者不完全统计，去年10月以来，翔盛在土地市场公开收购土地10宗，综合地价率57%，5宗地价率50%以上，支出123亿元，新增土地储备116万平方米。

土地收购的高额支出也考验了翔盛的财务实力。翔盛房地产集团副总裁、杭州市公司总经理俞认为，卖房子靠的是快速周转。

据记者梳理，2016年，翔盛地产提出了“36781”快速周转战略，即3个月内开工，6个月内开市，开市后销售额下降70%，1个月后销售额下降80%，1年内纠正现金流。2017年，翔盛进一步提高了周转率，提出了“25710”快速周转战略，即2个月内开工，5个月内开业，开业当天销售额下降70%，10个月内现金流恢复正常。湘盛在杭州的钱塘新语从征地到开业不到四个月，而湖州的岳山湖从征地到开业用了五个月，诸暨的东方悦用了六个半月实现现金流修正。

在接受记者采访时，上述象升内部人士也表示，他们可以“快”，他们的信心来自于对该地区的深入培养。

记者了解到，翔盛在浙江销售的39个项目中，诸暨16个，杭州、湖州4个；江苏11个项目中，泰兴4个；安徽的10个项目中，滁州有6个。根据嘉里的数据，2017年前11个月，翔盛516亿元销售额的67%来自浙江省，翔盛在诸暨、泰兴和南岭的市场份额分别达到45%、25%和26%。

在“房无投机”的大环境下，四线城市的去库存化即将结束，这将是对翔盛如何控制高地价征地带来的潜在风险的一次考验。

“三四线城市有机遇，但随着部分城市住房补贴、工棚货币化等政策的逐步退出，其对房地产市场的支撑作用将进一步减弱，三四线城市的风险也将出现。这些城市可能会进入新一轮。库存增长周期。”赖勤对《全国商报》记者说，“要严格把握窗口期，高周转率，快进快出，快速抽回资金，赚取看得见的利润，把风险降到最低。”

据记者了解，翔盛还推出了项目投资机制，将员工与项目“捆绑”在一起。此外，翔盛还开展了合作开发，规划了几个特色城镇项目。

编辑朱昱