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[编者按]本月中旬,有消息透露,南京王迪房地产因拖欠建设资金被完全关闭,这引起市场对许多“王迪”项目前景的关注。据嘉里统计,2016年,有340多个单价或总价王。截至2017年10月,只有约10%的“王迪”项目在2016年开工。那么,这些还没有开始建设的“土地国王”会怎么样呢?如何缓解已开工项目的财务压力?在“限价”、“降价”和“限购”的“三重诅咒”下,卖地的地王们如何找到出路?

价格倒挂“地王”变“闲王”开发商解套路在何方

每个记者吴若凡魏琼每个编辑曾建辉

2016年是中国房地产史上最“地产大王”诞生的一年。据克里统计,今年有340多个单价或总价的“地王”,这让媒体和公众频频震惊。

然而,快乐带来悲伤。在房地产行业的上行周期中,“地王推高房价”的逻辑是正确的,而在下行周期中,则存在“等待解决方案”的风险。2017年,在限购限价令等政策频繁出台、租售权不变、房产自持等新规定出台的背景下,多城市房地产市场交易价格下降,许多“地王”项目也面临挑战。最近,王静奥林匹克港项目在南京透露,它被迫停止工作,因为财政问题。

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根据Cree的统计,截至2017年10月,Cree研究的50个“王迪”项目中,只有10%以上在2016年开放,其中大部分正在建设中,但尚未出售,少数项目尚未启动。

关于“王迪”的前景,徐汇林忠曾在益州沃顿商学院的课堂上直言不讳地说:“市场在未来两三年内不会好转,2016年的大多数土地大王都会感到尴尬。”

“土地之王”令人担忧吗?

在克里提供的50个典型“地王”名单中,《国家商报》记者发现,全国至少有14个“地王”还没有开工建设,它们主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等热门的一二线城市。这些城市往往是2017年政府“价格控制”的重点地区,许多地区的“价格上限”甚至接近“地王”的底价,这意味着如果你进入市场,你目前将赔钱。

例如,在上述14个尚未开工建设的“地王”中,苏州市姑苏区赣江东路北和仓颉东地块(苏州2016-wg-46地块)的建筑价格已达到38,960元/平方米。目前,该地区最高限价为4万元/平方米;附近的苏州2016-wg-26地块已经闲置一年多;2016年上半年,出售的厦门2016同安区021号2016tp02闲置一年以上。

例如,合肥葛洲坝(600068,顾臻)中国政府项目征地底价为22103元/平方米,而目前该项目周边房地产平均售价仅为22000元/平方米。在天翻地覆的价格下,房企入市的热情显然不高。

此外,东莞怡和翡翠花园目前的区域限价标准为2万元/平方米,远低于房地产企业征地的底价2.5264万元/平方米。因此,该项目目前处于“缓慢启动”状态,预计要到2018年5月才能进入市场。

在上述“王迪”名单中,记者还注意到,近60%的地块处于建设阶段但尚未出售,但它们已经进入“王迪”项目的市场,销售情况并不顺利。根据嘉里的数据,杭州的第一栋金茂大厦于2017年6月28日开业,而那一周的定金签约率仅为43%。

排除“王迪”项目基本上位于中高端或奢侈品部门,客户群面向高净值人士的事实,王迪项目整体发展缓慢,部分项目选择延迟进入市场,这背后的原因是什么?

为什么是“蹲下”

根据政府的规定,如果土地在交易完成后一年内没有开工,将被处以20%的罚款,如果两年内没有开工,政府将免费收回土地。然而,现实是多种原因阻碍了“王迪”项目进入市场。

“现在土地增值慢,土地支出高,利息高。因此,企业必须做出高周转率。如果利息慢,它可能很快超过建安的成本,不仅不赚钱,甚至被拖垮。”房地产专业人士薛直言不讳地表示,今年开发商迎来了最困难的日子,而房企更难抽回资金,这可能导致工期延误。

“开发商对这项政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居克房地产研究所首席分析师张博认为。此外,未能启动或停止土地工作也可能是由于住房企业的资金问题,但从执行的角度来看,这种情况应该是罕见的。另一个原因是开发商在等待利润。

值得一提的是,近年来,品牌房地产企业联合收购土地的情况并不少见。在2016年出生的“土地大王”中,合作收购土地的比例接近40%。

“这些地块在短期内获利的压力较小,因此为了获得更丰厚的利润,寻找上市的最佳时机是‘土地大王’主动‘停工蹲伏’的原因之一。”张博告诉《国家商业日报》记者。

如何解开

那么,在2016年出生的众多“土地国王”中,已经开工的项目如何缓解财政压力呢?在限价、降价和限购的情况下,如何拓宽“王迪”项目的销售道路?“等待”真的能给“土地国王”一个机会吗?等待的成本有多高?

以史为鉴,回顾近年来的房地产史,在不同的控制节点出现了"土地王的毁灭"。例如,2008年的海南、2011年的浙江、2014年的长沙,房地产企业在高价收购土地后不久就遭遇了行业下行周期,“王迪”项目严重受阻。从这些被子项目的结果来看,有些项目以未完成的业务和破产告终;有些人很幸运得到了帮助,开始了新的生活。

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业内人士认为,2016年的“王迪”项目大多位于宁、沪、苏、合、津、武、嘉,不同级别的城市面临不同的风险和平仓的可能性。在城市之外,这取决于企业的背景和实力。这包括企业是否有能力解决当前的现金流问题;是否有实力进行这一轮调控期。“土地之王”的解决方案是为力量而战,并看到机会。

张博在接受《国家商报》采访时表示,不同实力背景的房地产企业在地块的变现要求、融资时间和成本预期上存在巨大差异。对于资金压力大、资金周转要求高的房地产企业来说,在三个极限下“掰腕子生存”是正常的,只有当价格接近甚至低于开盘时的利润底线时,才是唯一的出路。

张博进一步表示,房屋企业赢得“土地王”称号的最终目标是赚钱,但并非所有房屋(尤其是前期出售的房屋)都必须以高于成本的价格出售。此时,放弃小而取大是一个更好的选择,以确保整个项目的利润达到预期。

对于大型企业来说,“等待”可能是实现利润预期的更好方式。

“对于这样的大企业来说,他们不仅有资金优势,还有软实力,比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好声誉,确保项目有一定的溢价水平,在困难中赢得活力。”

张博接着指出,产品也是大型企业的优势,尤其是那些擅长项目建设的企业。它在产品定位和客户需求方面有着丰富的经验,更有利于防患于未然。同样,拥有强大交易实力的企业,凭借强大的管控手段和运营能力,拥有更大的潜在空空间。

“土地之王”会消失吗?

一方面,是2016年的“土地王”项目推迟了开工或进入了市场;另一方面,2017年,在强有力的监管下,土地市场开盘走高,收盘走低,热点城市的地价下降。业内有人说,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象可能会消失。

2017年10月,高级管理层确认,房地产长期机制正在紧张制定中,将适时推出。因此,今年的土地招标,拍卖和悬挂市场已经看到了无尽的新方式发挥。竞争性建设、自给自足、彩票、保险和新推出的出租房专用土地都限制了土地市场。

世界银行副总经理袁宏昌(002285)在接受《商业日报》采访时分析指出,“土地王”的出现是由于开发商对未来的高期望,但中国房地产市场不仅受到市场供求关系的影响,还受到政策法规的影响。

袁宏昌认为,相对而言,目前中国房地产市场受政策影响较大。在宏观调控下,许多地方今年都以底价出售土地,甚至出现了"流动拍卖"现象。

另一方面,中央经济工作会议对住房制度改革提出了新的要求,即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新形势下,“土地王”会成为一个历史名词吗?

袁宏昌表示,从目前的市场表现来看,开发商要理性得多。每个人对新的市场形势都有新的判断,新的时代应该遵循新的规则。

广东省专家委员会委员龙斌在接受《全国商报》采访时指出,未来1至2年内,政府将继续实施强有力的政策调控,土地价格上涨没有现实依据。开发商对市场的预期已经改变,他们不会再盲目招摇了。如果政策在未来放开,是否会有“土地国王”将难以确定。

袁宏昌指出,人们对住房改善的需求是持续的,核心一二线城市形成的城市资源集聚短期内不会改变,一线城市带动其他城市的格局也不会改变。

编辑朱昱

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