楼市降温成定局！热点城市二手房价有的已进下跌通道

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上海市民李健(化名)最近有些后悔。一个多月前，他在浦东买了一套100多平米的房子，现在总价缩水了10%。同样令人遗憾的是，有一个投机者张斌(化名)，他已经在房地产市场呆了很长时间。"如果你早几个月扔出去，你可以多赚几百万。"现在，他提供的200平方米的房子打破了该社区二手房半年的平均价格，但很少有人感兴趣。

在监管基调的指引下，北京、上海、深圳、南京、厦门等热点城市的二手房价格已进入稳定甚至略有下降的通道。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，中央政治局决定明年“加快住房制度改革和长效机制建设”，这意味着租赁市场的发展将受到重视。与此同时，住房开发和销售可能会出现新的调整，类似于预售制度和房地产金融制度。业内人士普遍预期，2018年将加快相关长效机制体系建设，尤其是住房财税政策。

高房价被抓住了

每个买房的人都会发现，今年同一房地产的价格几乎与去年9月楼市调控后的价格相同，这让一些投资者的看涨希望落在了空.身上“如果你不站起来，你就会跌倒。”张斌表示，过去买了一手房子后，房价一直在逐年上涨，但现在调控力度一直在加大，空的投机空间变得很小。

张斌告诉记者，今年他只投资了2套房子，只买了一套二手房，价格为每平方米1万元。"这种差异相当于一个保护垫，主要是为了防止坠落的风险."

在严格的价格限制措施下，高房价被牢牢控制住了。根据国家统计局发布的数据，今年10月，70个大中城市中15个热点城市的房地产市场总体稳定。一线城市新建商品房和二手房价格同比增幅连续13个月下降，二线城市新建商品房价格同比增幅连续11个月下降。在70个大中城市中，二手房价格环比下降的城市从9月份的13个增加到10月份的20个，包括北京、厦门、广州和合肥等热点城市，其中北京和海口的环比降幅最大，达到0.5%。

限价令改变了买家的预期，楼市也逐渐降温。今年第四季度，热城市在白天开放的现象越来越少，一些楼盘开始提供各种购买折扣。以南京为例。上周，有11批1939年的房子，但只有4批售出。

经济学家马光远认为，2018年将是当前房地产市场最困难的一年。从市场基本面和周期来看，2016年一二线和2017年三四五线之后，需求基本释放，市场供求关系基本平衡，上涨的驱动力逐渐耗尽。

业内人士表示，房地产调控的最大目的是回归房地产，打击房地产投机投资，挤出房地产市场的水，最终帮助解决住房问题。今年的楼市调控达到了一定的降温目标。价格限制和限购等非市场措施可能会逐步取消，代之以“长期机制”。

高杠杆被降低

用杠杆买房子是房地产市场的普遍现象。一些投资者通过高杠杆赚了很多钱，但进入第四季度后，购买高杠杆的房子变得越来越困难。

一线和二线城市相继提高了抵押贷款的门槛，这不仅增加了贷款的难度，也使得未来的利率更高。根据荣360《11月中国抵押贷款市场报告》的数据，在全国35个城市的533家银行中，有86家银行首笔住房贷款利率上调，占16.13%；有388家银行的首笔房贷利率与上月持平，占72.79%。共有56家银行分行(支行)因额度等原因暂停受理首笔房贷业务，比上个月增加14家。

以南京为例，河西10栋楼同时将首付款提高到80%，最高首付款达到840万元，大多在230万元至600万元之间。位于禄口的施琅青年街区要求买家在30天内存款，此外首付款提高到50%。如果无法存款，10万元的存款将被没收并单独出售。位于该市北部的保利施琅天蓝色(poly Azure)在贷款条件方面也要求很高:信用报告显示存在消费贷款，无论结算与否，贷款都无法处理；如果你的信用过期不止一次，你就不能贷款；第一套房的利率上升了15%，第二套房的利率上升了20%。

最近，一些机构总结了一些房地产贷款的共同点:两个自然人合伙购房时不批准贷款，共同还款人只接受夫妇或父母，大学生可能无法贷款。信用报告显示，那些有消费贷款和逾期贷款的人可能无法发放贷款。个体户贷款需要提供营业执照，首付款可能会增加。银行统一贷款利率将提高15%...所有这些限制都指向去杠杆化。

除了降低杠杆率，我们还通过围绕贷款限制的网络确定了第一套房子，并认可了这套房子和贷款。上海甚至进行了全国范围的网络调查，以确定第一套房，这显然冷却了房地产市场的投机。

房屋租赁量

当初提出房屋租赁时，很多人还是持观望态度，现在，这个市场正在悄然兴起。

11月24日，南京市约100套出租屋在南京市房地产网、我的南京手机应用和南京市房地产微政府微信公众账户出租屋频道挂牌。短短几天，手机上的“房屋租赁”和“租赁备案”两个渠道就有近20万人次的访问量。为了降低租金门槛，南京规定，如果租户在芝麻信用等信用体系中的个人信用达到一定分数，他可以零存款。此外，南京将陆续分批列出7000套公寓。

据统计，自今年7月住房和城乡建设部等9个部门发布《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》以来，首批12个试点城市中的北京、成都、杭州、广州、武汉、南京、佛山等城市正式启动了住房租赁交易服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了住房租赁平台的建设进度。

此外，北京在2017年至2021年的住宅用地供应计划中提出供应50万套租赁住房。“十三五”期间，上海提供了约70万套租赁住房，占新建市场化住房总量的60%以上。杭州提出，未来三年，新增出租屋总量将占新增商品房总量的30%。

非试点城市也在积极推进住房租赁市场的发展。例如，山东省最近宣布，全省17个城市的房屋租赁综合服务平台建设正在同步进行，即将启动。据不完全统计，全国50多个城市出台了房屋租赁政策措施，开始建设统一的房屋租赁平台，加快了租赁土地的供应。

业内人士表示，政府推出的出租房上市平台解决了租房者最头疼的假房和租期不稳定的问题，有利于住房租赁市场的发展。

严跃进说，中央政治局会议提到加快住房制度改革，这应该理解为第二次住房改革或开放。过去，房改是福利分房制度向商品房制度的转变。现在，房改意味着租赁市场的发展将受到重视，住房开发和销售可能会有新的调整。