负债是“妙药”也可能是“毒丸” 闽系房企提前念起“降字诀”

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每个记者吴若凡每个编辑鲁

在企业经营中，适当的负债可以帮助企业借入外部资金投入生产，从而扩大规模，提高竞争力。然而，负债是一把双刃剑。一旦负债过高，就会阻碍企业经营的发展，影响利润和投资信心。

在房地产行业，企业普遍采用“高杠杆、高周转率、快速发展”的扩张模式，尤其是福建的房企一度被贴上“高负债派”的标签。然而，这个标签对福建房地产企业来说是不公平的，因为目前福建房地产企业处于不同的发展阶段，分布在行业的第一、第二、第三梯队。今年以来，许多福建房地产企业开始喊“减债”，并不乏实际行动。也有一些福建企业仍背负着沉重的“债务外壳”，能够在明年迅速扩张。

高额债务可能是由于“毒丸”被提前打开和降低

长期以来，业内许多人将“高负债”与福建房企捆绑在一起，这与许多福建房企创造了2倍甚至10倍以上的负债率这一“惊人现象”不无关系。得益于高负债和高杠杆率，世茂、荣鑫、禹州等一大批福建企业站在上海的支点上，向全国发展。

“债务用得好，是灵丹妙药，可以不断帮助企业扩大规模。”安居克房地产研究所首席分析师张博告诉《国家商报》记者。

“但如果债务没有得到很好的利用，它就是一颗‘毒丸’，在短期内似乎是有效的，但在长期内会导致不可预测的后果。”张博说，尤其是今年。与去年相比，今年房企的现金流量明显下降，房企的现金压力明显增加。一方面，他们不得不通过过度负债来缓解现金流问题。另一方面，海通证券(600837)报告称，今年住房企业的生息债务规模达到新高，第三季度末超过2.7万亿元，同比增长29.6%。

债务似乎已经进入临界点。张博指出，当房地产处于下行周期时，如果负债累累的房企继续扩大负债，资金周转的难度将逐渐加大，房企将面临生存风险。

张博告诉记者，高负债可能导致高回报，但这绝不是不可避免的。在房地产的上升周期中，以高负债追求高回报可能是有效的，但这不是一个规律，因此它受市场条件的影响很大。

"毕竟，高负债对股东和投资者的信心有很大影响."易居研究院智库中心主任严跃进说。

以阳光城(000671)为例，公告显示，今年前三季度，公司负债总额为1694亿元，扣除预收账款后的负债为1282亿元，净负债率为28.1%。其中，一年内到期的非流动负债246亿元，比上年末增加536.87%。

这样的财务报告数字让阳光城的执行副总裁吴建斌不得不现身并向投资者解释。在日前的媒体见面会上，吴建斌表示:“在负债率方面，我们更注重净负债率指标。作为一个在香港上市的房地产公司的人，我认为碧桂园和中海的负债率比较好。它可以衡量这两家房地产公司的负债率。”

关于削减债务，吴建斌说，“优化以前的高债务需要时间。我们希望在一两年内将净负债率降至100%。从长远来看，将其降至70%是合理的。”

建立减债军队有利于精细化运营

即使是发展迅速的阳光城，也不得不同时考虑调整负债率，而且不止一家公司有这种想法。

据统计，去年以来，福建不同规模的房地产企业，如荣鑫、泰和、禹州、世茂等，都采取了增加固定收益、资产证券化、降低融资成本、优化债务结构、资产证券化等措施，都是为了降低资产负债率。

“2016年，涠洲岛的净负债率较上年有所下降，原因是涠洲岛开始积极减债。”禹州地产CEO蔡明晖在接受《全国商报》采访时表示，在设定了2020年1000亿元的目标后，有必要加快扩张，但在扩张的背后，不可避免地会面临高负债问题，这将影响评级和信用。

今年的半年度报告显示，禹州的净负债率一直在70%左右，明显低于去年同期。

一位券商分析师向《国家商报》表示，在现阶段，房地产企业将把大量短期债券互换作为长期债务，以消除因短期债务过多而带来的还款风险。

福建省房企荣鑫相关负责人表示，合理负债是必要的，关键在于资产结构和财务结构的稳定。通过精细化运营，不断优化和提高项目质量，重视客户体验，提高资产运营效率。同时，有必要对销售回报有很高的要求，以确保现金流。

蔡明晖还表示，为了确保规模增长，也为了确保质量增长，从长远来看，不可能为了规模而牺牲股东利益。

禹州房地产的相关财务负责人向记者透露，禹州的做法是提高周转率，比如说，拿60%的土地进行销售，进一步提高付款率。此外，财务负责人指出，房地产已经进入了一个全新的格局，越来越多的人选择合作征地和联合开发的模式，即小盘股交易。虽然销售权益的比例会降低，但收益和风险更可控。

编辑朱昱