深圳住房租赁改革试点疾进

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【摘要】11月10日下午3点，深圳市第一批租而不卖的土地——深圳市土地交易中心拍卖大厅最终被深圳市人才置业集团以10.1亿元+37860平方米的人才住宅成交。

《时代周刊》记者陆璐羽毛球实习生张硕

30分钟，27块标语牌。

11月10日下午3: 00，深圳市第一批租而不卖的土地——深圳市土地交易中心拍卖大厅最终被深圳市人才置业集团以10.1亿元+37860平方米的人才住宅成交。

人才安居集团志在必得，这代表了深圳市政府重建住房制度的决心。人才安珠集团是深圳市的一家国有独资企业，于2016年6月30日注册成立，注册资本1000亿元人民币。集团成立的目的是在“十三五”期间为深圳筹集和建设40万套人才住房和经济适用房，相当于特区成立以来政策性住房的总和。

人才房的大量建设是基于城市土地利用的现实考虑。

“你为什么要成立人才住房集团？这样做的目的是在人才来了之后，给你盖一栋房子，然后把它租给你，争取以市场租金的一半价格给你。”一年多前，时任深圳市委书记、现任广东省委副书记、省长的马兴瑞在一次会议上表示。

深圳是中国人口密度最大、租赁市场最大的城市。近年来，住房供需矛盾已成为城市可持续发展的主要瓶颈。数据显示，过去几轮房价飙升后，深圳80%的常住居民租房，难以享受与购房相关的教育、医疗等公共服务。随着土地开发强度接近50%，土地资源短缺和城市更新进程缓慢加剧了城市住房供应的结构性矛盾。

今年7月，深圳进入住房和城乡建设部首批12个试点城市。随后，在北京等13个城市启动集体建设用地建设租赁住房试点的同时，深圳进一步出台了城中村大规模租赁改造的相关政策。从调整土地出让方式，加快存量住房的振兴，到率先推出金融工具，深圳在过去的几个月里取得了长足的进步，其最终目标是建立一个“租售并举”的住房供应体系，形成住房供应的长效机制。

在中央政策的引导下，租赁改革的“深圳速度”不仅反映了高层管理人员的意愿，也传递了作为房地产市场风向标的重要信号。

土地转让增加

深圳每年出售一到两块土地，准备出售七块土地只出租不出售。

"像这样的土地争夺战在深圳已经很久没有出现了."11月10日，竞标时间还没有到，现场非常拥挤。一位来自深圳房地产公司的人士情绪激动地对《时代周刊》记者说。

近年来，深圳推出的住宅用地稀缺，可谓“一少一多”。在这种背景下，万科、凯撒、龙华建设等房地产企业对深圳第一块只出租不出售的土地表现出浓厚的兴趣。然而，这与几个月前上海出售了两块土地用于出租但未出售的情况相似，而且获得的土地也是当地的一家国有企业。

这显然只是开始。“这片土地是政府住房政策的一个方向。虽然它不赚钱，但它更具象征意义。”深圳市土地委员会的一名系统官员告诉《时代周刊》记者。深圳房地产研究中心主任王峰认为，龙华地块的拍卖对深圳房屋租赁市场的发展意义重大。

在土地招标现场发布了一条更重要的消息:除了罗湖、福田和盐田，所有其他地区都要求在2018年6月底前拿出一块地，只租不卖。这意味着，在半年多的时间里，深圳将推出7块只能出租而不能出售的土地，相当于过去几年拍卖和出售的住宅用地总和。

自去年10月旨在稳定房地产市场的“深八条”出台以来，深圳在土地制度改革方面取得了长足的进步。在以行政调控手段“为空换房”的情况下，深圳同时采取了多项措施，并首先选择了从土地流转制度改革入手。

2016年，广州、深圳等地推出了“限定地价+竞争性配置”的土地出让模式，但一、二线城市的地价上涨难以抑制。

此外，对于深圳巨大的住房供应需求，通过竞争性分配筹集的住房单元数量仅为9牛一毛。根据深圳市住房建设规划(2016-2020)，十三五期间全市住房需求总量约为180万套。其中，购房需求约为70.8万套，租赁住房需求约为109.2万套。然而，计划在五年内增加65万套的有效供应，其中30万套新商品房、35万套经济适用房和人才住房——115万套住房缺口需要通过存量供应来填补。

9月1日，深圳市国土资源局发布了《关于加强土地供应管理的文件》。“收回1988年在深圳消失的划拨土地”引起了广泛关注。此外，该文件还将扩大分配给人才住房、经济适用房和创新型工业住房的土地范围。

1988年，深圳首次取消了公有土地的划拨方式，改为“协议出让”。虽然这一举措提高了深圳工业发展时期的土地供应效率，但也经常出现土地使用主体空房、因灵活性增加而未使用的土地、利用不足甚至被挪用等现象。另外，不同类型的公共土地协议转让的具体方式不同，难以实施后续监管和存量盘活。

“重新分配土地的目的在于强化土地供应的公共服务属性，这也是过去土地供应中过分强调市场属性的一种‘失序’。”前述深圳市土地委员会系统负责人告诉《时代周刊》记者。

11月10日，卖地只收租金，不卖地就是从这里开始的。

向集体土地索要股票

这块土地是出租而不是出售的，位于北站商业区，是智敏龙华的黄金地段。在地块周围，房地产的平均价格在5-7万元之间，在金恒里和回龙湾甚至高达8-9万元。政府是有诚意赚钱的。

根据王峰的分析，虽然7块出租不出售的土地将会陆续推出，但经过37年的发展，深圳可以增加的各种建设用地已经基本达到了极限，未来出租房的供应仍然更多的依赖于存量。这来自深圳大量的城中村，以及工业区和创业园区的配套宿舍。

深圳在培育和发展房屋租赁市场试点工作计划中明确提出“100万套城中村”:通过对占城市近20%的城中村进行综合改造，培育大型企业入驻，未来将形成大规模、专业化、高质量的租赁房。

《时代周刊》记者从此前的采访中了解到，万科等深圳知名房地产企业已经开始“进村”整村改造，通过提高住房质量，他们未来最有可能出租给新就业人员。

这一轮深圳引进专业企业进行大规模城中村改造租赁是弥补过去公共服务“未偿债务”的第一步。通过改善城中村租赁条件，完善消防、体育、文化等公共设施和服务，逐步缩小公共服务领域户籍人口与非户籍人口的差距。

对于人们关心的租金问题，王峰指出没有必要担心。“目前，深圳城中村出租屋500多万套，经过综合整治和集中改造，共租出100套专业化、大型化、高品质住房，满足了深圳住房需求和消费升级的需要。”

在王峰看来，工业园区和创业园区的大量配套宿舍是租房的重要渠道。对此，深圳将出台一项政策。对于所有工业园区和工业基地，未来将引入由300家居民企业建立的专门租赁公司，对自持式园区和其他房屋进行大规模租赁。

深圳市房地产研究中心研究员李指出，从深圳近日出台的一系列政策措施来看，无论是推出只出租不出售的土地，还是在城中村推广大规模租赁，成立国有房屋租赁专营企业，其政策思路都集中在以较低成本增加租赁供应上。提升现有出租屋的档次，植入规模和品牌管理的“新模式”，是目前政府推动长期租赁市场发展的方向之一。

引入金融工具激活租赁市场

李提到的“新模式”指的是连锁公寓租赁品牌模式。

离出租但不出售的土地不远，位于龙华新区人口最密集的商业中心，北京的新公寓三个月前将触角伸到这里，打算在长期租赁行业中开拓南方市场。

其合作伙伴深圳润众投资有限公司的工作人员向《时代周刊》透露，新公寓深圳分公司采用的模式与北京类似:从润众投资购买旧楼后，将植入新公寓的长期租赁经营和管理经验，重点承载已落户的国家数字工业园区的人才住房需求。

过去几年，一、二线城市政府积极引导企业进入长期租赁市场。但是，由于租金回收周期长，长期租赁市场信用产品缺乏，投资成本高，难以形成滚动发展。大多数开发商对这个市场的可持续盈利能力持观望态度。

“如果没有像reits(房地产投资信托基金或房地产投资信托基金)这样的证券化方法来帮助解决公司融资和收入的问题，财产就不可能自我维持和只出租。”一位房地产行业的高级官员在接受《时代周刊》采访时说。即便是资金雄厚、此前曾试图出租长期公寓的万科，也不得不小心制定退出规则:如果它在三年内无法生存，就会被淘汰，并退出这座城市的长期租赁公寓领域。

自去年以来，中央政府出台的促进租赁住房市场建设的文件多次提到为企业提供资金支持，这也是市场的声音。

这一呼吁很快得到了金融机构的干预。

10月11日，国内首个以股权为基础的长期租赁公寓资产reits产品破冰，深圳证券交易所批准了《支持新建公寓股权住房资产专项规划》。几天后，保利租赁住房房地产投资信托基金项目被上海证券交易所审批。随着房地产证券化进程的加快，长期租赁公寓的融资渠道已经越来越可以想象空的房间。

不久，大型国有银行也加入了对租赁企业的金融支持。

11月3日，深圳建设银行、建新住宅服务(深圳)有限公司与招商蛇口(001979)、华润置地、中海、万科、恒大、碧桂园等11家房地产开发商签约，为从事长期租赁业务的房地产企业提供信贷服务，并为11家租赁企业推出首批5481套长期租赁房。与此同时，它发布了中国第一个个人住房租赁贷款产品，“住宅贷款”

房地产证券化加速了供给方的融资需求，而租赁贷款的引入解决了需求方的资本需求。金融机构的进入在启动租赁市场改革方面发挥了关键作用。

在深圳发布的《2017年供应侧结构改革去库存年度行动计划任务表》中，其中一项是加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序。加快颁布《深圳市培育和发展房屋租赁市场实施意见》和《深圳市房屋租赁管理办法》，落实税收和金融支持政策，加强行业监管，加强租金控制，规范租赁市场秩序，保护租赁市场主体的合法权益。

截至目前，《深圳市房屋租赁管理办法》尚未出台，规范房屋租赁秩序的相关政策调整仍在进行中。但可以肯定的是，围绕“租卖并举”的房地产市场供给基本制度和长期机制正在形成。一直勇于改革的深圳，也将从关系到每个人的系统工程建设中受益。