额度紧成本升 多地银行房贷利率步步攀升

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央行业务管理部近日表示，从抵押贷款利率调整的时间和范围来看，它是各银行根据资本成本、横向竞争、自身市场规模、经营战略和资产负债管理的变化而进行的独立调整。一些银行通过提高抵押贷款利率和增加对实体经济的信贷支持，缩小了个人住房贷款业务的规模。

房地产市场信贷持续收紧，居民过度“杠杆”得到严格控制，住房抵押贷款风险逐步得到控制和化解。

一方面，许多商业银行不断提高抵押贷款利率，首套住房贷款利率已连续8个月升至5.12%，相当于基准利率的1.04倍；另一方面，由于消费贷款的异常增长和非法流入房地产行业的风险，多区域监管对消费贷款进行了监管，一些商业银行通过缩短长期消费贷款甚至暂停消费贷款堵塞了漏洞。

央行业务管理部近日表示，从抵押贷款利率调整的时间和范围来看，它是各银行根据资本成本、横向竞争、自身市场规模、经营战略和资产负债管理的变化而进行的独立调整。一些银行通过提高抵押贷款利率和增加对实体经济的信贷支持，缩小了个人住房贷款业务的规模。

信用额度很紧

流动性管理面临巨大压力

最近楼市讨论的焦点是房贷利率不断上调，涉及到武汉、郑州、北京、深圳等多个热点城市。在全国房地产市场的重点城市，首套住房贷款的利率比基准利率提高了5% ~ 10%，甚至有些银行直接将部分地区的抵押贷款利率提高了30%或直接停止放贷，这已经成为普遍现象。

据荣360数据显示，自2017年5月以来，商业银行已大幅上调首套房贷利率。截至8月底，首套住房的平均利率已升至基准利率的1.04倍；在中国533家银行中，只有19家提供优惠抵押贷款，占比不到4%。

平安证券首席经济学家张明将抵押贷款利率大幅上升的原因归结为两点:一是商业银行积极实施金融监管要求；其次，央行的货币供应量下降，银行间利率飙升。根据中国证券(香港股票06066)的计算，抵押贷款利率反弹对收入的正贡献约为1.4% ~ 4.2%。

“今年上半年，银行间负债的成本相对较高，甚至高于将结构性存款计入准备金后的成本。约5%的新增债务成本较为普遍，当时中长期贷款基准利率仅为4.9%，主要是其他企业造成的。中长期贷款已经在年初完成了大部分定价和签约，能够快速调整的中长期资产只有抵押贷款。”一位农村商业银行零售部门的负责人告诉记者。

这只是商业银行资产定价的逻辑。从流动性逻辑来看，去年行业整体抵押贷款规模快速增长后，许多银行零售贷款中长期资产比例接近饱和，流动性管理压力很大。

“现在的关键问题不是加息，而是配额问题。”一家大型银行深圳分行的资产负债部负责人表示:“商业银行通常的信贷供应集中在上半年，下半年的额度已经很紧了。在第四季度，我们的分行按揭没有额度。”

信贷紧缩也促使购房者获得银行贷款的审批周期延长。根据兴业证券(601377)对银行按揭市场的跟踪数据，许多银行已将贷款期限提高至45天甚至60天。

“事实上，这个贷款利率已经很快了。现在等三四个月是正常的。今年下半年，抵押贷款不多，贷款速度必须放缓。此时，要么积极加息，要么提前通过审计。或者你只能等待，或者直接放弃。”一位来自一家股份公司上海分公司零售部的人士说。

许多地方对消费贷款进行监管

除了调整按揭贷款的数量和价格，北京、深圳、南京等地也在不断努力规范消费贷款。近日，中国人民银行广州市分行与广东银监局联合发布了《关于加强消费贷款管理，防止信贷资金违规流入房地产市场的通知》。

根据通知，今年以来，广东省部分地区和金融机构的个人消费贷款快速增长，其中大额和长期的个人消费贷款与日常消费属性不匹配，存在非法流入房地产行业的风险。除相关规范和数据报送要求外，通知明确规定:“原则上不发放100万元以上或期限超过10年的综合消费贷款。”

有多少消费贷款流入了房地产市场？易居房地产研究所最近的报告显示，自3月份以来，短期消费贷款的趋势同比大幅上升，明显偏离了零售贷款同比稳步上升的趋势。据估计，至少有3000亿新增非正常短期消费贷款将流向房地产市场，约占新增短期消费贷款总额的30%，其中90%将流向广东、福建、江苏、上海、四川和河北。

然而，当抵押贷款和消费贷款都受到限制时，住房市场能否真正稳定下来仍是个疑问。一个明显的特点是，在整体房地产开发和销售已经进入下行通道的背景下，新增抵押贷款没有下降趋势。其中，8月新增贷款数据中，居民中长期贷款增幅保持高位，连续6个月超过4000亿元。

在这方面，中信证券(600030)(香港股票06030)的宏观研究团队认为，除了贷款时间滞后和审批缓慢等因素外，还有另一个重要因素一直支持抵押贷款。

“自今年年初以来，发展投资增长率的下降并不像预期的那样。很大一部分原因是三线和四线城市的成交量和价格都有所上升。只是为了支撑更高的销量，这些三、四线城市的抵押贷款增速也非常强劲。”上述团队认为。