房地产行业结构性问题：土地成本升高挤压利润空间

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增加土地成本挤压利润空空间

-房地产业的结构性问题(2)

受去年宽松货币政策的刺激，中国商品房销售面积同比增长22.5%，销售金额同比增长34.8%；但是在繁荣的背后，有“馅饼”和“陷阱”。在销售增长的刺激下，房地产上市公司总资产增加了33%，生息负债增加了32%，股本仅增加了17%。因此，尽管2016年的销售量有所增加，但上市房地产公司的土地储备总量仍相当于6-7年的销售量。业内人士认为，房地产行业光鲜亮丽的业绩背后存在一些突出的结构性问题，包括商业地产建筑面积是年销售面积的10倍；增加土地成本挤压利润空空间；在低谷期，80%的房地产上市公司面临再融资等问题。今天，它关注的问题是房地产行业的结构性问题之一，不断上升的土地成本，挤压了空.的利润

国土资源部数据显示，2016年，105个城市住宅用地地价同比上涨7.9%，商业用地地价同比上涨3.1%，工业用地地价同比上涨2.9%；2017年第一季度，居住用地地价同比上涨2.1%，2016年以来累计上涨10.1%。

其中，一线城市住宅用地平均地价上涨23.5%，至22624元/平方米，二线城市上涨9.2%，至5802元/平方米，三线城市上涨6.6%，至2552元/平方米。

具体到城市，截至2017年第一季度末，北京市居住用地平均地价同比上涨19.8%，达到61072元/平方米，自2016年以来上涨25.3%；上海市居住用地平均地价同比上涨24.7%，达到47，701元/平方米，自2016年以来上涨33.4%；深圳同比增长8.7%，达到47，798元/平方米，自2016年以来增长13.1%；广州同比增长38.7%，至40，545元/平方米，自2016年以来增长了43.8%。

二线城市的平均地价涨幅明显低于一线城市，平均涨幅仅为9.2%。然而，苏州、厦门、南京、太原、合肥和济南的土地价格同比涨幅均在20%以上，厦门的平均地价更高。29407元/平方米，赶上一线城市；相比之下，哈尔滨、昆明、西宁、长春和银川等城市的平均地价涨幅不到3%；在三线城市，平均土地价格涨幅更小，为6.6%。

在此背景下，2016年房地产上市公司新增土地储备的平均单位成本达到7900元/平方米(中位数6850元/平方米)，新增土地储备的平均单位成本相当于当前平均售价的54%(中位数44%)；其中，2016年销售额超过100亿元的房地产上市公司新增土地储备的平均单位成本约为8200元/平方米，新增土地储备的平均单位成本相当于当前平均销售价格的55%；2016年，房地产上市公司新增购地支出相当于同期合同销售额的55%，不仅占用了企业大量资金，还导致行业整体利润率呈下降趋势。一旦房价在未来停止上涨甚至下跌，许多企业将面临亏损压力。

记者温岚