房地产另类融资样本：首创置业拟在北金所发行20亿元债权融资计划

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人民网北京7月18日电(603000)房地产融资渠道有限，越来越多的房地产开发商急需寻找替代渠道。

近日，首创置业(股票代码:02868.hk)向即将召开的股东大会提交了董事会决议，申请在北京金融资产交易所(以下简称“北金所”)非公开上市，发行总额20亿元人民币的债务融资计划。

这是一种新实施的非公开定向债务融资工具(ppn)，特别适用于一些中央企业、地方国有企业和优质房地产企业的发债额度已经用完。

鉴于此事有待股东大会进一步决议，根据首创置业披露的北金学院债务融资计划初步发行方案，融资规模为20亿元，期限为3年，按季付息，分期还本。募集资金将用于项目开发建设，首创集团将提供全额连带责任担保作为信用增级条件，并已确认由北京银行(601169)承销。

据首创置业董事会介绍，在北京研究院发行债务融资计划，可以在相对较短的时间内筹集项目开发建设资金，节省公司的财务费用。

人民日报房地产从上海银行一位匿名人士(601229，咨询股)处了解到，北金所已被交易商协会纳入银行间市场交易平台，债务融资计划作为银行间市场产品开展业务。委托债务投资和债务融资计划是北京研究院通过多种渠道大力推广的业务。

北京金融资产交易所的一位业务人士在电话中告诉《人民日报》，就融资规模、目的、主体评级和进入门槛而言，债务融资计划比债券市场更加宽松和灵活。

其中，发行企业可以根据自身实际融资需求自行确定债券发行金额，不要求对信用主体进行强制性外部评级。发行人、投资者和中介机构可以自己判断风险，同时放宽项目和行业的准入标准。募集资金的使用非常灵活，可以用于长期项目资金、短期营运资金、偿还贷款等。

北京研究院发行的债务融资计划的业务流程也较短。据报道，金融家提交开户资料后，北京研究院在3个工作日内完成开户；开户后，融资人应提交备案材料，包括招股说明书、最近一年经审计的财务报告、最新会计报表和承销协议。信用评级报告是可选的。北京研究院可以在收到备案文件后的10个工作日内完成备案。备案有效期为2年。首次上市应在备案后6个月内完成。

北京金融资产交易所业务人员提供的发行材料显示，北金所发行的债务融资计划大部分是中央企业和地方国有企业，占80%以上，对民营企业的信用增级条件更为严格。例如，这些私营企业发行的大多数债务融资计划都提供担保或担保。

虽然北金所企业发行的债务融资计划不需要外部评级，但根据中国债券信用评级结构分析，这些发行企业的评级状况在相当大的比例上保持在a+和a-级，bbb级及以下项目附有担保或质押等信用增级措施。

但是，目前北京研究院发行的债务融资计划单一融资规模相对较小，备案规模主要在5亿元以下，上市规模主要在3亿元以下。这些募集资金主要用于融资企业补充营运资金、项目建设和偿还贷款。

不过，北京的债务融资计划期限和利率都很方便，平均产品期限约为3年，平均利率为5%-6%。

“北金所实际上类似于银行与信托的合作渠道，只不过北金所承担了交易和流通平台，但它不会为项目和产品承担风险，而信托则不会。相应地，北京研究院提供了一个信息披露平台。由于不承担项目和产品风险的责任，北京研究院的费率也低于信托渠道费率。”上述上海银行家表示，由于银行的委托债权和信托合作通常不允许投资房地产和县级政府融资平台，且国有企业和中央企业不愿承担更高的资本成本，许多银行已将表内项目贷款转到北京研究院进行委托债权投资。

他进一步表示，由于北金所发行的债务融资计划事实上仍被认定为非标准产品，且发行人不要求强制性外部评级，单次发行规模有限，产品销售存在瓶颈。投资者主要依靠在银行寻找外部投资机构和企业信托基金或金融管理基金，但整体发行活跃。