南都物业顺利过会 业务区域集中度明显

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每一个记者唐杰每一个编辑姚志宇

12月5日，中国证监会网站公布，杜南物业服务有限公司(以下简称杜南物业)的初始申请获得批准。这意味着杜南地产越来越接近“第一家a股地产”。

对此，易居研究院智库研究中心主任严跃进向《商业日报》记者分析，“杜南地产源于浙江房地产的快速发展阶段。当时，物业管理是房地产开发企业的一项增值服务，不考虑利润，更多的是为了建设一个高质量的社区。因此，过去两年类似企业的衰落在于未能真正思考这类物业管理(企业)背后的盈利能力。此外，这类企业目前纷纷上市，这也是一个反映，尤其是与同类绿城物业相比，物业管理是一个卖点，是提高产品收入的重要表现。因此，对于类似的企业，必须积极上市，提高效率。”

据披露，该公司的主要经营收入范围集中在浙江省，具有很强的区域性，其在浙江地区最大的竞争对手绿城地产已登陆香港股市。

区域集中是明显的

根据招股说明书(申请稿)，杜南地产计划发行1984.13万股，募集4.1亿元用于物业管理智能系统项目、全国物业服务业务发展项目、社区o2o平台建设项目和公寓租赁服务项目。其中，公寓租赁服务项目投资金额最大，达到1.08亿元，占总资本的26.3%。

杜南物业成立于1994年，是浙江省最早的物业服务企业之一，具有一级资质，主要经营范围包括物业管理和家政服务。

据悉，杜南置业的实际控制人是韩方，他直接持有公司28.64%的股份，通过杜南房地产服务间接持有公司45.82%的股份，通过舟山彩石间接持有公司1.38%的股份，共持有公司75.83%的股份，处于绝对控股地位。

2017年1月至6月，杜南地产主营业务收入增加10348.09万元，增长38.25%，主要是由于公司业务规模进一步扩大。截至2017年6月30日，承包工程265个，比2016年增加61个，总承包面积3820.49万平方米，比2016年增加138万平方米。

杜南物业在招股说明书(声明书)中称，报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江。报告期内，公司在浙江省的营业收入分别为372，658，900元、438，067，100元、492，316，800元和283，105，600元，分别占同期主营业务收入的95.80%、93.27%、85.49%和75.69%。

杜南地产在招股说明书(申请稿)中还表示，一旦浙江省市场竞争加剧，业务规模饱和，或地方政府政策和经营环境发生不利变化，将对公司盈利能力产生不利影响。

劳动力成本上升

物业管理是劳动密集型行业，人力资源是物业服务企业的核心资产。杜南地产表示，公司的主要业务成本主要是人工成本。随着公司业务规模的不断扩大，员工人数不断增加，员工的平均工资也不断提高。2014年至2016年，人力资源成本占主营业务成本的比例分别为81.15%、83.59%和84.31%。未来，劳动力成本上升仍有可能对公司的盈利能力产生不利影响。

据了解，近年来物业管理的快速发展导致了行业对高端经理人的强烈需求，而行业人力资源的短缺也导致了劳动力成本的不断增加。

与此同时，杜南地产在其招股说明书中披露，未能为所有员工缴纳社会保险可能会导致逾期风险。报告期内，公司(包括控股子公司)未能为所有员工缴纳社会保险。截至2017年6月30日，公司及子公司员工人数为6276人，其中退休和再就业1588人，当月辞职和停保127人，城镇保险缴费人3063人，农村双保险缴费人296人，应缴纳社会保险但未缴纳的员工比例为员工总数的19.15%。记者注意到，如果公司及其子公司员工的社会保险需要偿还，公司控股股东/实际控制人承诺无条件承担公司应以现金形式偿还的社会保险及由此产生的相关费用，并承担连带责任。

目前，包括蔡晟、中国和澳洲在内的物业公司都致力于o2o社区的发展，杜南物业也在寻求o2o社区平台建设和物业管理智能系统项目。根据《2017年中国物业服务企业百强研究报告》，随着物业管理行业转型升级的深入，资本运营、技术应用和市场拓展方面的人才紧缺。

主营业务毛利率低于同业

此外，杜南地产在其招股说明书(申报稿)中选择了五个物业进行比较分析。它包括绿城服务和开元地产(与杜南地产在同一个地区和同一个行业)、碧桂园地产(在同一个行业上市)以及一家将在中国和澳大利亚上市的公司。

与五家房地产公司相比，五家公司2014年至2016年的平均毛利率分别为39.82%、34.89%和30.27%；2014年至2016年，杜南地产主营业务毛利率分别为26.70%、29.78%和27.11%。值得注意的是，除了以薪酬制度为主的色彩生活外，报告期内公司主营业务的毛利率明显低于同行业其他公司的平均毛利率。

同时，与同行业上市公司相比，杜南地产2016年的销售费用率高于绿城服务，低于中奥家园。2014年和2015年，销售费用率高于中奥家居、绿城服务和色彩生活，略高于行业平均水平。但是，报告期内，杜南地产的管理费用和财务费用保持相对稳定，低于同行业可比公司的平均水平。

记者注意到，绿城服务与杜南地产同区域的营业收入和净利润引人注目，2017年上半年分别达到22亿元和1.8亿元，同比分别增长33.6%和44%。

根据《2017年中国百强物业服务企业研究报告》，2016年，中国百强物业占全国物业管理面积的近30%，且强势趋势持续加剧。

编辑朱昱