招商蛇口商业地产图谱：规模几何增长，资产证券化趋势加快

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【摘要】根据房地产咨询公司柯睿的数据，今年前11个月，招商局蛇口(001979)的销售额为1020.6亿元，提前一个月跻身1000亿俱乐部之列。

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《时代周刊》特约记者蔡颖来自广州

2017年是蛇口招商局重组上市的第二年，也是其业务转型的关键一年。在提出“城市和公园开发经营者”的定位后，除了房地产开发和销售加码之外，招商局蛇口也开始在商业地产方面发挥实力。

为盘活现有资产，拓宽融资渠道，11月27日，招商局蛇口工业区控股有限公司(以下简称“招商局蛇口”)宣布与泰盟投资集团(以下简称“泰盟”)在开曼群岛以1:4的比例成立超级联盟房地产合伙人有限公司(以下简称“房地产基金”)，规模为16亿元。

不同于以往万科设立商业地产基金、保利发行租赁房房地产投资信托基金的基金模式，招商局蛇口创新融资模式，通过与外部机构建立合作基金，实现商业地产的轻资产战略。

从招商局物业公司的初步成立到商业地产运营平台的建立，加快了商业土地收购的步伐，考验了地产资金。五六年后，招商局蛇口的商业地产框架逐渐形成。

商业地图出现了

根据房地产咨询公司柯睿的数据，今年前11个月，招商局蛇口的销售额为1020.6亿元，提前一个月跻身1000亿俱乐部之列。虽然官方销售简报没有披露，但业绩的增长在一定程度上是与商业地产的布局和发展分不开的。

早在2011年6月，招商局蛇口成立了招商局，从组织结构的高度为商业地产的发展提供了支持。随着自由贸易区的建立和粤港澳大湾区的概念，蛇口地区的商业地产迎来了新的发展机遇。招商局蛇口副总经理、招商局商品部总经理、深圳招商局美伦酒店管理有限公司董事长赵军也表示，他将借此机会拓展粤港澳大湾区的商业地产。

为了配合大湾区商业地产的发展目标，招商局蛇口加快了土地收购储备。今年年初，招商局第五次与华侨城合作，以59.8亿元赢得龙华新区商业用地。

2016年8月，招商局蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价，获得了总建筑面积154.33万平方米的深圳新会展中心(一期)配套商业用地。根据规划，在全部建设完成后，室内展厅的面积将达到50万平方米，超过世界上现有的展厅，成为“世界上最大的展厅”。预计将于2018年9月竣工并投入使用。

除粤港澳大湾区外，招商局蛇口还将商业地产布局延伸至长三角地区，发展规模呈现几何增长趋势。

11月23日，招商局蛇口在上海外滩战略会议上宣布，除了发展社区、园区和邮轮三大核心业务外，招商局蛇口还将在商业开发和运营方面采取重大举措。

据悉，华东地区已开发了11个商业项目，包括上海森蓝汇港、上海花园城、上海国际邮轮港临江商务中心、宁波1872花园广场、南京马群花园城和杭州花园城。今后，我们将继续积极规划商业综合体的发展和运营。

招商局蛇口已经拥有可观的商业地产储备。根据2016年年报，招商局蛇口投资物业的可出租面积为239.11万平方米，包括公寓、别墅、写字楼、工厂、商店和商业中心，其中写字楼的成交量最大，可出租面积为45.38万平方米，累计出租面积为440.26万平方米，租金收入为6.11亿元。经过2017年的布局，招商局蛇口的商业地产规模将继续扩大。

关于招商蛇口未来商业地产的布局，招商商业金融总经理、深圳招商商业总监季勇在11月的年度商务会议上表示，未来商业地产的规模和发展仍然比较大，未来3年内，可能会有27个商业项目在15个城市的招商蛇口进行，总建筑面积为240万平方米。

凭借16亿元的商业地产基金、专业的商业运营管理平台和不断扩大的商业规模，招商蛇口在商业地产的发展目标和宏图也显现出来:努力打造领先的商业运营平台。

资产证券化趋势

当大量商业项目进入市场时，它们需要面对巨大的资金和成本压力。投资回收期长、融资周期长、资金沉淀量大等因素已经成为商业地产面临的发展问题。

为了拓宽融资渠道，盘活现有资产，房地产行业出现了各种资产证券化方法。例如，行业龙头企业万科在5月成立了两个商业地产投资基金，用于收购其42个商业项目，加快公司在商业地产领域的投资运营。这一次，蛇口地产也试图通过基金模式实现商业地产的轻资产战略。

根据公告，此次交易的总对价约为50亿元。通过海外协议转让，收购了招商局蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场、北京招商局大厦的相关股份，即迁安置实业有限公司、宏联股份有限公司、惠顿国际有限公司100%的股份，香港华商地产(北京)有限公司80%的股份，明远地产(华北)有限公司50%的股份。据记者了解，上述三项资产是招商局蛇口在核心城市的核心资产，总建筑面积约49万平方米。

招商局蛇口在公告中表示:“房地产基金模式是招商局蛇口在房地产金融和轻资产业务上的首创和试点，今后可以复制推广，促进商业写字楼的去商业化，实现资源的有效流通。”

其他自给自足的商业项目也在向证券化发展。12月1日，深圳证券交易所审批通过了中国招商蛇口首家单储货架长租公寓cmbs，发行规模达60亿元人民币，创下了长租公寓资产证券化的新纪录。

根据招商局蛇口的公告，此次招商银行采用的是存架发行模式，即一次性审批、分期发行。第一期发行规模不超过20亿元人民币，期限为18年，其中重点产品规模为19.9亿元人民币，劣质产品规模为1000万元人民币。

据悉，招商局蛇口有大量自给自足的商业项目。到2020年，“一叠一室一堂”三个品牌的长期租赁公寓的规模也将从目前的1.3万套扩大到10万套。规模的扩大需要匹配多样化的资本渠道。通过此次发行CMB，它不仅可以重振现有资产，还可以保留长期租赁公寓的所有权。

蛇口商人曾在投资者大会上提到:“资产证券化是未来的必然趋势。”招商局蛇口总经理徐勇军透露，目前，公司正在推动主要业务板块与金融板块的协调发展，这将通过招商局集团金融板块的资源来实现。此外，公司还制定了轻资产模式的发展规划，今后将尽可能减少自有资本投资。