房企的“乡”愁：掘金乡村建设需解三道难题

本篇文章2218字，读完约6分钟

[编者按]据有关统计，目前内地有12家1000亿元的房企，预计今年将超过17家。品牌房企规模达到1000亿元后，房企的“下一站”会在哪里？事实上，目前，1000亿品牌住房企业正在转型和发展的道路上。在相关政策背景下，国内知名房地产企业如碧桂园、万科、绿城等。所有人都披露了这一消息，并表示有意投资农村建设。到农村去，并试图从那里获得一个席位，无疑是住房企业下一步的重点业务之一。然而，农村建设中仍存在一些问题，如宅基地和集体建设用地的所有权问题。住宅企业转型的农村选择面临机遇和风险。例如，恒大正在探索扶贫农村建设模式。

每个记者吴若凡每个编辑杨军

坚持农业和农村优先发展，按照工业繁荣、生态宜居、农村文明、有效治理、小康生活的总体要求，建立和完善城乡一体化发展的体制机制和政策体系，加快推进农业和农村现代化这是十九大报告中对农村振兴战略的描述。

此前，国家发展和改革委员会发布了《关于实施“千户千镇工程”推进美丽小(市)镇建设的通知》；国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》，确定首批13个试点城市...各种促进农村建设的政策相继出台。

在这种背景下，万科、碧桂园、恒大、华润、兰城等领先的房地产企业开始面向农村，从建设特色城镇、农村扶贫、农村综合体开始，并计划在这个拥有近6亿人口的领域进行展示。

此举的目的是什么？如果农村建设被视为住房企业多元化的尝试，那么这一领域的门槛高度和市场容量是多少？房地产企业将面临什么样的挑战和未来？《商业日报》记者试图通过一系列采访来分析住宅企业的农村战略。

多元化发展追求价值

房地产的“上限”是五年前的一个争论，但房地产企业的名单不断更新。据嘉里数据，2017年前三季度，房地产企业前三名的销售门槛已经提高到3600亿元。同时，住宅企业通过多元化发展，不断从其他领域寻求价值。

在政策扶持和消费升级的情况下，许多住宅企业开始尝试涉足农村建设，试图在农村振兴战略中找到自己的位置。例如，今年第一个涉及农村转型的万科服务将参与首批“特色农村”试点；碧桂园在开展“精准扶贫、美丽乡村建设”系列活动的同时，通过“南粤村(改造)规划”的志愿者行动和规划设计竞赛，参与乡村建设的整体布局；恒大还与多个县乡政府签订合同，建设现代农业旅游和医疗保健城、都市田园综合体、幸福新农村等项目；华润利用企业资源解决“三农”问题，参与农村建设，希望办小学，建设农村综合体；蓝色城市以农业为核心，走产业化道路，打造特色农场，植入禀赋和文化旅游资源。

事实上，占全国总人口42.65%的农村酿酒项目的价值(智言咨询2016年的统计数据)不容忽视。中国蓝城董事长、中国绿城董事会联合主席宋卫平曾表示，只有将人流、物流、资金流、信息流和文化流引入城市，农村地区才能改变。

"中国农村建设的巨大潜力确实引起了住宅企业的注意."安居客房地产研究院首席分析师张博直言，目前，政策和制度层面为农村建设提供了良好的保障，房企进入农村建设可以享受优惠贷款支持、优惠征地条件和税收优惠等政策红利。

灵异咨询公司总裁邹毅表示，空农村地区普遍存在产业集中化的问题。通过养老和文化旅游，使古老的土地得到复兴，满足现代人的消费需求。

当房地产企业在寻找新的方法来提高业绩和扩大规模时，从长远来看，农村建设确实可以给开发商带来更多的业绩增长的想象。然而，张博认为，这在短期内不会成为住房企业增长的重要支柱。

农村业务面临挑战

《商业日报》记者审视了当前房企参与农村建设的模式，注意到房企从参与农村改造规划和农村服务到建设农村综合体和创建特色城镇都有自己的“招录法”。

"以万科、碧桂园和绿城为例，它们的背景和目的也是不同的."张博指出，万科参与农村改造和运营是对十八大提出的农村振兴战略的回应，具有一定的政策意义；碧桂园的核心是扶贫和公益，不以盈利为第一目的；然而，绿城的农村综合体建设具有盈利预期，这也使得不同模式的实际运作大相径庭。

但无论哪种模式，在张博看来，在理想状态下，都应该是双赢的局面。也就是说，住宅企业可以充分发挥市场化运作和规模化发展的经验，提高农村建设、农村旅游和农村服务的建设效率，加快实现“城市回馈农村”。

在这个过程中，还有一个难题。邹毅直截了当地说，如果房企没有以工业为前提就涉足农村，这不是政府所希望看到的，而“房地产”也会使工业不容易振兴，这将加速空.农村工业的发展

“其实，通过文化消费旅游来带动农村经济，产业已经起步，而房地产配套设施自然会越来越好，带动房地产的发展。这是积极的逻辑。”邹毅说。

宋卫平说，如果你是一个小城镇，不了解中国农业，你根本做不到。要成为一个小城镇，我们必须把农业放在首位。农业的第一位是原住民，农民应该放在第一位。此外，还有环境和生态保护，不占用太多的土地资源，以及农业生产的重新设置。

张博还指出，目前，房企进入农村建设仍面临融资和经营两大困难。融资覆盖农村建设发展、配套设施建设、基础设施建设、公共服务设施、产业引进等环节，影响了房企参与农村建设的稳定性和可持续性，这主要体现在现金流的稳定性上，这也可能是中小企业与大企业之间的明显差距。

“从运营角度来看，虽然很多房企在文化旅游地产和商业综合体的运营方面有着丰富的经验，但农村运营和城市运营之间存在着很大的差异。如何将城市经营的经验有效地运用到农村也是一个很大的挑战。”张博指出。

编辑朱昱