澳大利亚楼市面临调整

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瑞士银行最近表示，在澳大利亚央行加息的背景下，澳大利亚房地产市场存在泡沫破裂的风险。

房价增长将放缓

瑞银(UBS)经济学家乔治萨里诺(George Sarino)表示，澳大利亚房价已连续5年保持上涨，超过了当地居民工资支持的正常水平，显然存在泡沫。现在正是澳大利亚央行收紧货币政策的时候。如果央行加息过高或过快，澳大利亚房地产市场很可能在达到峰值后崩溃。

澳大利亚飙升的房价已经对居民生活产生了影响。根据经济学家迈克·波特(Mike Porter)的分析，生活在自购房产中的人口比例从2006年的64.9%下降到2016年的61.1%。32岁以下澳大利亚居民的下降尤为明显，比例下降了8%。这反映出，由于房价飙升，新一代人购房的压力激增。

然而，博曼金融分析师林家耀向《国际商报》预测，澳大利亚住宅建设正在经历“调整”，房价上涨不可持续，增速将放缓。

林家耀分析说，得益于2012年以来低利率、低汇率的良好环境，悉尼的住房市场已经繁荣了五年，房价平均每年上涨10万澳元。然而，房价飙升的背后是零售和住房建设的“人为支撑”。房地产市场的泡沫正在酝酿，动荡随时可能发生。与此同时，维多利亚州的房地产市场也受到低汇率和低利率环境的驱动，人口增长达到了十多年来的最高值。然而，与其他州相比，维多利亚的人口和住房周期可能已经达到了顶峰。因此，在未来几年内，维多利亚州的房价下降幅度将会降低，逐渐接近房子本身的实际价值。

林嘉耀指出，过去一年住房建设增速明显放缓，前景不容乐观。融资承诺和住房价值下降，而空租赁物业的购买率大幅上升。例如，布里斯班的高层住宅供过于求，但商业地产仍有良好的前景。未来，预计昆士兰州的房价上涨将放缓，公寓建设支出将减少。

“低利率”的吸引力降低了

博曼金融资本(Boman Financial Capital)分析师蔡思奇指出:“目前，澳大利亚的低利率环境对购房者的吸引力不如两年前，这也导致近期房屋拍卖未决订单数量增加。从2015年到2016年，澳大利亚央行两次降息，但自去年8月以来，澳大利亚央行连续11个月保持利率不变。

尽管澳大利亚央行保持现金利率稳定，但主要银行已经开始了几轮加息。目前，无息贷款和无息贷款的利率差已经扩大到45~60个基点。“住房市场上出售的房屋供应量的增加可能意味着澳大利亚的整个住房市场不再像一年前那样强劲。房地产卖家希望在市场放缓之前摆脱这种局面，同时抵制未来对投资者借贷政策的进一步调整。”蔡思琪说道。

此外，德勤认为，澳大利亚的经济前景良好，预计2018年工资和通胀将会上升。然而，澳大利亚央行仍不敢贸然加息。他们担心加息会给抵押贷款成本带来巨大的潜在压力，这将进一步提高已经处于高位的家庭负债率。澳大利亚中央银行已经意识到利率在减缓澳大利亚经济中的重要性和加息的必然趋势，因此将采取一个小步骤和渐进的利率策略。未来几年利率确实会上升，但只是缓慢上升。